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武漢里份是中國傳統(tǒng)“院落式”民居與西方近代“聯(lián)排式”住宅的融合，其規(guī)劃肌理、居住環(huán)境、發(fā)展現(xiàn)狀，均與北京胡同有著很多相似之處。北京胡同街區(qū)的城市更新成功延續(xù)了多年，也經(jīng)歷過失敗與挫折，直至今日依然在不斷探索、擴大，其更新過程中形成的理念、原則，非常值得武漢里份這類歷史風貌更新改造項目學習。

因此，本文通過借鑒北京歷史風貌保護工作的原則、理念、要點、經(jīng)驗，結合武漢里份建筑的歷史文脈、空間肌理、建筑特色等特點，論述說明與之對應的歷史風貌保護更新的看法、思路。

2017年9月29日發(fā)布并實施的《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》中第四章明確指出要“加強歷史文化名城保護，強化首都風范、古都風韻、時代風貌的城市特色”，參考上述原則要點，武漢里份歷史風貌保護總體原則可總結如下：

1)   保護武漢現(xiàn)存90余處里份街區(qū)及名稱，擯除私搭亂建，修繕損壞建筑，個別損壞嚴重的危房建筑應實行原址重建，逐漸實現(xiàn)里份街區(qū)的自我更新。

2)   原則上老城內(nèi)不再拆除里份街區(qū)，將核心區(qū)內(nèi)具有歷史價值的里份規(guī)劃納入歷史文化街區(qū)保護名單，雜亂、低質(zhì)的老舊里份、危房，應研判其歷史價值，通過騰退、恢復性修建、遷建等方式，做到應保盡保、“修舊如舊”，最大限度留存有價值的歷史信息。強化里份文化的展示與傳承。進一步挖掘有文化底蘊、有活力的歷史場所，重新喚起對老武漢的文化記憶，保持歷史文化街區(qū)的生活延續(xù)性。

3)   逐漸對老舊里份街區(qū)實施現(xiàn)代化設施的改造，滿足在地居民的生活要求，將歷史街區(qū)的文脈與現(xiàn)代生活品質(zhì)需求有機結合起來，實現(xiàn)歷史風貌保護與城市更新。里份街區(qū)內(nèi)原則上不再拓寬道路，避免大拆大建，保留武漢里份原有的空間肌理與建筑形態(tài)。

4）保持里份建筑立面的傳統(tǒng)色調(diào)，以大片坡屋頂紅瓦房基調(diào)，烘托里份街區(qū)第五立面的顯著特征，周邊新建建筑的形態(tài)與色彩應與里份街區(qū)整體風貌相協(xié)調(diào)、融合。

2.  武漢里份保護更新的規(guī)劃功能定位建議

目前武漢余存的90余處里份主要集中于漢口江岸區(qū)與江漢區(qū)，均為武漢的核心區(qū)。這與處于北京核心四九城的胡同片區(qū)非常相似，北京較為知名的胡同街區(qū)，如南鑼鼓巷、五道營、大柵欄等在規(guī)劃定位上屬于“地標性核心公共空間”，是融合傳統(tǒng)文化內(nèi)涵與現(xiàn)代文化品質(zhì)、獨具胡同氣質(zhì)的文化體驗與創(chuàng)意生活區(qū)。

在《武漢城市總體規(guī)劃（2017-2035）》中的城市核心區(qū)城市設計第一批推介項目中，江岸區(qū)和江漢區(qū)包括的主要項目功能定位如下：

1)   有江岸區(qū)鐵路文化宮片，以居住功能為主，配套完善、活力宜居的高品質(zhì)國際生活街區(qū)。

2)   江岸區(qū)三陽設計之芯片，助推武漢設計之都創(chuàng)新發(fā)展的設計核心和城市特色空間標志。

3)   江漢區(qū)楚寶里國際商業(yè)文創(chuàng)片，引領江漢區(qū)老城復興、景觀提升的國際商業(yè)標桿和文化景觀中心。

因此，處于不同地區(qū)的里份建議定位為“特色區(qū)域核心公共空間”，與該地區(qū)的主題定位相輔相成，借自身的商、居特點，打造融合傳統(tǒng)武漢里份文化與現(xiàn)代居住品質(zhì)的，具有老武漢文化氣質(zhì)的文創(chuàng)生活區(qū)，其功能集居住、游覽、商業(yè)、文創(chuàng)活動于一體，使文化創(chuàng)意作為街區(qū)保護更新的助推器。

圖2－1  《武漢城市總體規(guī)劃（2017-2035）》武漢中心城區(qū)城市設計第一批推介項目

3.  武漢里份保護更新的資本運作建議

一般來說，涉及到歷史風貌保護的項目，通常政府在招商條件中會給予一定的財政支持，主要有貨幣補貼和住宅補償兩種，用于補償開發(fā)商在拆遷、市政建設、保護修繕、招商引資方面的財務支出，并給開發(fā)商帶來收益。

政府的貨幣補貼可以作為項目初期的啟動資金，用于解決項目初期的人口騰退、房屋修繕、市政建設、市場拓展、融資等問題。此外貨幣補貼的到款時間相對明晰、穩(wěn)定，投標單位可以將其清晰的納入投資測算中，結合開發(fā)計劃更好的研判項目效益、風險，是優(yōu)先選擇的補償方式。以大柵欄街區(qū)的楊梅竹斜街風貌保護修改項目為例，項目由國有企業(yè)廣安控股集團下的北京大柵欄投資有限公司作為市場化運作主體，項目啟動資本由市區(qū)兩級正處籌措約10.5億元，解決初期的人口騰退、房屋修繕、市政建設、市場拓展、融資等問題。

住宅補償通常為住宅用地和商業(yè)用地，需要開發(fā)商自行通過開發(fā)、銷售住宅產(chǎn)品的收益來平衡項目的整體資本。但住宅補償會加大開發(fā)商資金的投入，在承擔歷史風貌保護更新的運營風險的同時，還要承擔住宅市場的開發(fā)風險（主要為限價、限購政策），其整體相比貨幣補貼風險較大。

目前，漢口江岸區(qū)與江漢區(qū)暫無成熟的文旅氛圍與市場，傳統(tǒng)零星的招商房屋收益大概率無法維系龐大的開發(fā)成本，建議參考北京大柵欄地區(qū)的更新計劃，以文化創(chuàng)意帶動零散更新節(jié)點房屋的利用，逐漸提高街區(qū)物質(zhì)文化環(huán)境的品質(zhì)，打造“特色區(qū)域核心公共空間”，通過文化創(chuàng)意理念逐漸創(chuàng)造的品牌效益提升土地價值與商業(yè)流量，長期回收品牌溢價效益。

里份街區(qū)房屋較為老舊，配套設施不完善，開發(fā)商可通過打造老房示范改造工程，帶動在地居民自發(fā)提升居住品質(zhì)，改造工程可由開發(fā)商統(tǒng)一設計標準、統(tǒng)一施工，通過收取改造費用增加項目收益，輔助資金周轉，達到收益與保護更新工作并進的有利形勢。

圖2－3  北京取燈胡同12號的老舊平房適老樣板間改造試點項目

此外，地方政府擁有大量資金儲備用于文化或社會活動，特別針對于城市核心區(qū)和歷史風貌區(qū)。但獲得這筆資金需要經(jīng)歷一個異常繁瑣的過程，并且需要非常具體的商業(yè)登記，大型企業(yè)或政府組織均可以作為資金的獲取者。[2]因此在循序漸進的保護更新過程中，可通過保護更新項目的節(jié)點計劃打造社會文化活動，得到財政支持的同時也有助于提高品牌價值，助力資本運作。

4.  武漢里份保護更新的人口騰退方式建議

武漢里份大多位于中心城區(qū)核心區(qū)，拆遷騰退難度巨大，因此，武漢里份的保護更新也宜采取節(jié)點式更新的方式，通過自愿騰退方式獲取節(jié)點改造空間， “協(xié)商一戶、騰退一戶”，明確“留、改、拆”的不同方案，更新計劃與騰退工作相輔相成，安置方式主要為貨幣補償和房源安置兩種方式，補償標準始終統(tǒng)一。

5.  武漢里份保護更新的開發(fā)運營策略建議

基于武漢里份的自身條件與特點，里份項目也適合節(jié)點式更新的開發(fā)模式。而根據(jù)項目是由政府主導還是開發(fā)商主導，則有著不同的側重點。

圖2－5  節(jié)點式更新發(fā)展策略示意圖[7]

由政府主導的項目通常由政府旗下的開發(fā)企業(yè)作為運作主體，負責投資、規(guī)劃、運營等，項目主要以公益性、規(guī)劃性為主導，更側重于歷史風貌街區(qū)的保護更新，盈利為輔，主要以招商出租和稅收平衡資本。民間開發(fā)企業(yè)參與此類項目，以繳納籌措資金、項目代建、品牌進駐等方式入股，資金壓力、面臨風險均相對較小，可通過長期保護更新過程帶來的品牌升值增加回本匯報，且有不可估量的社會效應。但由于運作主體為政府企業(yè)，因此開發(fā)運營的方向、質(zhì)量較難把控，項目推進比較被動。

圖2－6  北京楊梅竹斜街歷史風貌保護更新項目，投資主體為北京大柵欄投資有限責任公司（國有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），斜街片區(qū)總投資52億元，首期騰退居民安置成本超過13億元[7]

由開發(fā)商主導的項目，開發(fā)商作為運作主體擁有開發(fā)運營主動權，項目權屬清晰，政府提供相應的資源、服務等，項目則以經(jīng)濟效益為主導，側重于資本運作與產(chǎn)品開發(fā)，主要以招商出租和相關房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售帶來收益，長期保護更新與運營過程帶來的品牌升值增加回本匯報。此類項目面臨的資金投入、人口騰退、政策風險均十分巨大，屬于高收益伴隨高風險的項目。開發(fā)商在計劃獲取此類項目時，應對項目區(qū)位、當前市場行情、消費體量、資金投入、政策趨勢、產(chǎn)品定位等有著客觀準確的研判，同時也需要從長期的保護更新工作與短期的產(chǎn)品開發(fā)銷售兩方面權衡項目的運營模式。

絕大多數(shù)武漢里份地處武漢的核心區(qū)域，處于武漢的歷史文化核心、設計核心、經(jīng)濟核心，有著優(yōu)越的交通區(qū)位、消費市場與文化底蘊。因此，無論是上述哪種開發(fā)模式，通過基礎市政改造、修繕保護、文化延續(xù)、商業(yè)植入、文創(chuàng)活動等運營手段打造文化品牌都是通用策略，同時，歷史風貌保護項目中企業(yè)面臨的風險與壓力需斟酌研判。

圖2－8 三德里沿街商業(yè)風貌保護

6.  關于歷史風貌保護項目開發(fā)模式的思考

以房地產(chǎn)開發(fā)的視角看歷史風貌保護項目，其實可以看作是一種土地一二級開發(fā)聯(lián)動的模式。政府的訴求是歷史風貌保護、城市更新；開發(fā)商的訴求是盈利與社會效應。那么對于政府而言，前景好、風險小、盈利穩(wěn)健的開發(fā)模式可以吸引到優(yōu)質(zhì)的開發(fā)企業(yè)；而對于開發(fā)商，類似一二級聯(lián)動模式的歷史風貌保護項目，是最具優(yōu)勢的選擇。

圖2－9 土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式示意[8]

一二級聯(lián)動是成熟的土地開發(fā)模式，據(jù)不完全統(tǒng)計，相比純二級開發(fā)，一二級聯(lián)動開發(fā)可節(jié)省開發(fā)成本10%以上，而且有更多的利潤空間。開發(fā)商在土地一級開發(fā)階段負責土地利用規(guī)劃、人口騰退、房屋修繕、市政配套升級、歷史建筑的保護更新等等，其中的二級開發(fā)用地與歷史風貌保護部分存在聯(lián)動的效果，變得更易獲取、開發(fā)與升值，而其中含有商品住宅性質(zhì)的項目，更是可以通過住宅增加人口流量，從而激發(fā)區(qū)域的活力。因此，可以說一二級聯(lián)動開發(fā)，尤其是含有商品住宅項目的一二級聯(lián)動開發(fā)模式，是更能夠長久、更能激發(fā)區(qū)域活力的、合理的、積極的、貼合“新常態(tài)”下市場特征的開發(fā)模式。

圖2－10 土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式的利潤優(yōu)勢[8]

在歷史風貌保護項目的開發(fā)階段有以下幾點需要特別關注：

1)   由于歷史風貌保護項目節(jié)點式的更新模式，開發(fā)周期較長，資金投資量巨大，非?？简炂髽I(yè)的財務實力和運作水平；

2)   歷史風貌保護項目的復雜性與難度比常規(guī)的一二級聯(lián)動項目要高很多，對員工的業(yè)務能力和管理協(xié)調(diào)能力有著很高的要求，初次涉足該類項目需關注人力資源的儲備情況；

3)   城市核心區(qū)域的拆遷難度和補償成本也是巨大的，拆遷談判難度很大，進度緩慢，拆遷補償費用較高，補償征地資金不到位就難以推進，因此在項目投資決策之前，一定要合理的、完整的評估拆遷難度和拆遷成本，不能盲目樂觀，以財務測算為依據(jù)，與政府洽談相應的開發(fā)條件，減少風險；

較長的開發(fā)周期內(nèi)容易遇到政府換屆、政策調(diào)控、規(guī)劃思路調(diào)整等政治類因素，使得項目的前途未卜。因此，在開發(fā)階段應根據(jù)當前情況進行相關預判，并制定預案，通過政策激勵、合同約束、聯(lián)合合作、快速開發(fā)二級土地部分等方式，減少相關風險。

7.  關于武漢里份先導產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的思考

對于歷史風貌街區(qū)的開發(fā)，選擇適宜的先導產(chǎn)業(yè)定位至關重要。適宜的先導產(chǎn)業(yè)會帶動街區(qū)整體發(fā)展，帶動街區(qū)內(nèi)建筑的保護修繕、改造升級，同時帶動周邊乃至城市的經(jīng)濟增長與產(chǎn)業(yè)升級。[9]

比如北京的南鑼鼓巷，以文旅開發(fā)為先導產(chǎn)業(yè)，在開發(fā)過程中較好的掌握了文化旅游與街區(qū)保護更新的平衡，使得二者相輔相成，共進共退。而相比之下，北京的五道營胡同雖然模仿南鑼鼓巷的文旅開發(fā)模式，但在街區(qū)保護更新上較為薄弱，商家進駐、原住民減少、缺乏自身歷史文化特色，是其發(fā)展難以突破瓶頸的主要原因。

結合北京胡同風貌保護項目的經(jīng)驗，武漢里份可考慮采用以下幾種先導產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式：

1)   以文旅業(yè)為先導產(chǎn)業(yè)的模式：有優(yōu)秀歷史建筑、民宿文化等歷史文化遺產(chǎn)的可依托的，且具備一定的旅游資源規(guī)模的里份街區(qū)，可考慮以文旅業(yè)為先導產(chǎn)業(yè)，主要服務客群為外地和外國游客，利用區(qū)域內(nèi)的文化景點，派生相關的文旅產(chǎn)業(yè)，如餐飲、旅游紀念品設計銷售、民宿、文化活動等。將旅游作為歷史街區(qū)的主導活動，利用一個原有歷史街區(qū)的歷史文化、環(huán)境和場所感，通過導入新的功能和形象來重塑街區(qū)，打造新的旅游文化產(chǎn)品，從而吸引投資和游客。在旅游產(chǎn)品設定中結合地方文化的內(nèi)容，強調(diào)供給游客地域文化旅游體驗，突出自身獨特性。[9]

以商業(yè)開發(fā)為先導產(chǎn)業(yè)的模式：規(guī)模較小，拆遷、騰退難度較小，生活市政較差，處于商圈或旅游景點周邊的里份，可考慮以商業(yè)開發(fā)為先導產(chǎn)業(yè)，通過歷史街區(qū)的改造，帶動城市區(qū)域的價值實現(xiàn)，恢復地區(qū)的自信以吸引更多的商業(yè)發(fā)展，并繼續(xù)吸引其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這種模式下，企業(yè)處于主導地位，負責歷史街區(qū)的前期建設以及后期的管理、運營。歷史街區(qū)是城市商業(yè)區(qū)的核心文化價值所在，歷史保護與商業(yè)開發(fā)可以在一定程度上相互結合起來，而其中歷史保護是政府行為，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)行為，在不影響發(fā)展的前提下，在保護與利益的博弈中，可以盡量平衡兩者關系。[9]

圖2－12 以商業(yè)開發(fā)為先導產(chǎn)業(yè)的上海新天地[網(wǎng)絡圖片]

以居住為先導產(chǎn)業(yè)的模式：對于生活市政條件較完善，建筑形象較好，規(guī)劃形態(tài)完整，具有特色民俗文化、人文歷史，且有居住升級條件的里份，可考慮對傳統(tǒng)空間和建筑加以現(xiàn)代化的改造以使傳統(tǒng)歷史街區(qū)的居住功能升級。原有的社會體系和原住民保留是居住型歷史街區(qū)保護的重點。此外，一些街區(qū)也希望通過居住品質(zhì)升級吸引新的、愿意來此居住的人口，把城市居民重新吸引到歷史街區(qū)之中。[9] 以居住為先導產(chǎn)業(yè)的模式讓街區(qū)自身的居住文化、民宿文化成為最大的IP，在保護更新居住區(qū)的同時，也保留延續(xù)了歷史文化，保留了原住居民完整的參與度，片區(qū)內(nèi)新建小區(qū)與里份小區(qū)聯(lián)動共生，帶動周邊區(qū)域功能產(chǎn)業(yè)的整體升級。

一場突如其來的疫情讓所有人對健康的居住條件產(chǎn)生了更高的、更明確的要求與向往。疫情期間所有小區(qū)采用封閉式管理，絕大多數(shù)人需要一直宅在家中，而老舊小區(qū)人口眾多、居住面積小、生活設施落后，非常不利于防疫工作的開展，也難以保障居民健康。因此，在以后的歷史風貌街區(qū)更新時，不但要關注如何改善居民的生活便利性和生活質(zhì)量，也要關注長期健康保障、特殊時期的健康安全保障。結合此次新冠病毒疫情與武漢里份的特點，在未來保護更新項目的開發(fā)階段，可以通過以下幾點改造方式，增加里份建筑的健康屬性：

1.   通風問題。里份建筑空間布局類似聯(lián)排住宅，戶型主要分為一間式、二間式、二間半式、三間式。房間劃分較多，大多數(shù)房間面積較小，且普遍存在黑房間，容易形成病毒的聚積。因此在以后的改造更新中，應盡量化零為整，消除黑房間的存在，保證每個房間都可以直接自然通風。

圖3－1  里份住宅戶型平面示意圖[5]

2.   如廁洗浴問題。部分里份居住區(qū)的住戶內(nèi)并無獨立衛(wèi)浴，無法洗澡，而且需要去室外的公共衛(wèi)生間如廁或處理污物，一是增加外出頻次增加交叉感染風險，二是若病毒可通過糞口傳播，會導致公廁內(nèi)的病毒濃度較高，甚至在雨雪天蔓延到街巷內(nèi)，大大增加染病的風險。因此，后期改造更新中，如何為每戶增加獨立衛(wèi)生間、獨立衛(wèi)浴，是大大改善住戶以及街巷內(nèi)的衛(wèi)生條件，提高健康保障的關鍵。

3.   居家活動空間問題。根據(jù)此次疫情期間的調(diào)查，居家隔離時， “看電視、看書、和家人一起活動、玩手機、玩電腦”是絕大多數(shù)人的選擇，因此起居室是家中最重要的活動空間。里份建筑雖然面積較小，但大多層高較高，后期改造更新中，若可用面積實在有限，可通過多功能活動家具或增加鋼結構夾層的方式拓展室內(nèi)的活動功能。

圖3－2  輔堂里標準戶型層高首層4.5m,二層3.6m[10]

4.  關于人口騰退與改造更新的關系問題。里份建筑房間面積較小，大多數(shù)為“大雜院”式的居住單元，基本所有房間都是臥室功能，日?；顒哟蠖嗳ナ彝鈪⑴c，也需要去公廁和公共浴室處理個人衛(wèi)生。按目前的實際情況，無法讓家家戶戶都改造出完整、獨立的住宅功能。因此，在開發(fā)階段，宜采取節(jié)點式更新的方式，逐一騰退在地居民，對于經(jīng)濟條件較差的應盡量通過搬遷的方式引導其改善自身的居住條件；對于有經(jīng)濟條件可以升級當前房屋的，可以留下繼續(xù)居住，通過單元整合再改造的方式，將每戶都改造成具備完整、獨立的住宅功能的戶型，保障住戶的健康安全。

圖3－2湖北美術學院環(huán)境藝術設計系陳星、陶淑敏、別加博、趙天恩作品《Fontown輔堂里更新改造》，獲得2019年首屆武漢創(chuàng)意設計大賽老城新生社區(qū)升級—社區(qū)公共空間設計金獎[網(wǎng)絡圖片]