作者：良翰律師事務所 陳現安
二手房買賣合同本身為出賣人和買受人雙方簽訂，但是在當下的交易實踐中，絕大部分的二手房交易均是在居間方中介公司的操作下完成。二手房買賣雙方因缺乏對二手房交易市場的了解，因此專門尋求作為業(yè)內專業(yè)人士的中介公司以獲得幫助。但現實交易中，卻也出現不少“引狼入室”的故事。如今年年初，上海就爆發(fā)了行政主管部門整治中介公司違規(guī)經營的事件。二手房交易市場中消費者長期處于信息不對稱，對中介機構又缺乏監(jiān)管，這一現象難以在短時間內得到明顯改觀，但二手房買賣雙方又有委托中介的實際需求，這對矛盾在當下難以調和。在此背景下，二手房買賣雙方只能提高警惕，加強跟蹤，并對中介公司的責任要有一定了解。
一、《合同法》關于居間人的規(guī)定
居間合同是《合同法》上的有名合同，《合同法》對居間合同的居間人權利義務有明確規(guī)定，但是篇幅較小，總計四個條文，第四百二十四條規(guī)定了居間合同的定義，對居間人的身份作了界定，即居間人是向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同媒介服務，并可要求委托人支付報酬。第四百二十五條集中規(guī)定了居間人的義務，其一為向委托人如實報告，其二是不得故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，如果因此損害委托人利益的，居間人非但不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。第四百二十七條規(guī)定了合同未成立的情況下，居間人不得要求支付報酬，但可以主張從事居間活動的必要費用。
二、居間人的法定義務分析
通過對《合同法》規(guī)定的實證解讀，我們可以發(fā)現居間方的核心義務如下：
（一）促成合同成立的義務
居間方作為中介，并不參與二手房交易雙方的合同簽訂，只是為交易雙方在磋商過程中提供機會或相應的媒介服務。合同最終能否成立并不因居間方的意志為轉移，居間方只是負有促成的義務。
法律對二手房買賣合同狀態(tài)的表述為“成立”，根據《合同法》的規(guī)定，合同的締結按照要約-承諾的模式訂立，采用書面形式訂立合同的，以雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。在二手房交易中，按照現有網簽管理模式，往往都是現在中介處簽署居間版，之后再到房產交易中心簽署網簽版。從《合同法》的角度看，居間版合同簽署即為合同成立，居間方即有權向交易雙方主張報酬。但是我國的二手房交易市場受政策影響極大，很多時候居間版合同簽署后，雙方因各種原因解約，此時居間報酬是否還應當支付？
居間方會認為根據法律規(guī)定，合同已經簽署而實際成立，居間方主張支付報酬的條件成就是；而委托人則會認為二手房交易的目的在于實現房屋產權的轉移，現在合同已經解除，居間方并未促成合同成立，自然不負有支付報酬義務。雙方的觀點都有一定基礎，但是卻有失偏頗。此處需要考慮解約的原因，如果是因為居間方未盡報告義務或審查義務，導致雖簽有合同，但是交易無法實際實現，此種情形下，居間方實質并未完成促成合同成立的義務，不享有請求報酬的權利。如果是因為交易雙方違反合同約定，或非因居間方違約導致合同解除，此種情形下，合同已經成立并且能正常履約完畢，只是因交易雙方自身違約所致，系交易雙方的違約行為阻卻了居間方主張報酬的條件成就，交易雙方應當為其違約行為負責，即應當支付居間報酬。
（二）合理審查義務
《合同法》對居間人的義務規(guī)定的是如實報告，即將居間人所見、所知，按照其知曉情況如實全面報告給委托人。這個義務是最基礎的，卻不能滿足二手房交易雙方委托居間方的現實需求。如前述，二手房交易的雙方是因為自身專業(yè)能力不足而委托的居間方，如果居間方僅是如實報告相關情況，而不作進一步的合理審查，那么二手房交易雙方委托就失去了其價值。因此在司法實踐中，法院往往根據誠實信用原則分配給居間方合理審查義務。
既然居間人有合理審查的義務，就必然涉及合理審查的界限以及未盡合理審查義務情況下的賠償比例問題。前面已經述及合理審查義務本身就是法院依據誠信原則的“造法”，故在界定合理審查義務界限的時候應當從誠實信用原則出發(fā)，以善良行業(yè)人的標準作為判斷依據。即作為一般的二手房中介從業(yè)人員，如果能發(fā)現相關信息是虛假、錯誤，而從事涉案二手房交易中介的居間人沒有發(fā)現，則認為其未盡到合理審查義務。當然這個標準還是比較模糊的，有待在具體個案中結合居間人的行為表現及相關材料情況，由法官根據自由心證作出裁判。之于賠償比例，除非故意隱瞞或提供虛假情況，否則居間方不負有賠償全部損失的義務，畢竟居間方只是提供居間服務，并不是合同簽約的一方主體，二手房交易雙方對各自的交易對象的有關情況更負有審查和注意義務。
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