在一起房屋租賃合同糾紛中，房主以租房人欠繳水電費為由，宣布無條件收回房屋，緊接著又將涉案房屋另售給他人。租房人認為，房主強行收回租賃房屋構(gòu)成根本違約，出售租賃房屋侵害了其優(yōu)先購買權(quán)，請求房主承擔賠償責任。今天，江蘇省南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決。
2013年6月27日，房主朱某通過房產(chǎn)中介將自己的一套房產(chǎn)租給承租人丁某，雙方約定租期5年，月租金1600元；如有一方需提前終止本協(xié)議，須提前一個月通知對方，支付中介費用，并賠償違約金；承租人不得拖欠繳納各項費用，如物業(yè)管理費、水費、電費等，否則視為同意房主無條件收回房產(chǎn)。
今年2月21日，房主朱某前往南通市自來水公司查詢，發(fā)現(xiàn)案涉房屋2016年11月、2017年1月拖欠水費26.1元、17.4元未繳納，但并未產(chǎn)生違約金，朱某遂代為繳納。另外，2016年2月、6月、10月，丁某因遲交電費，導(dǎo)致每月分別產(chǎn)生1元的違約金。
2月22日，朱某來到涉案房屋，聲稱丁某拖欠水電費，違反了協(xié)議的約定，他可以無條件收回房產(chǎn)，請丁某立即搬走屋內(nèi)物品。為此，兩人發(fā)生了激烈爭吵，朱某撥打了公安110報警電話。
2月23日，朱某與案外人郭某簽訂房屋買賣協(xié)議，將案涉房屋以69.2萬元的價格出售給郭某，并辦理了過戶手續(xù)。2月28日，朱某帶人來到涉案房屋，將丁某物品從房屋中強行搬出。
丁某認為，朱某強行收回租賃房屋的行為已構(gòu)成根本違約，出售租賃房屋沒有依法通知，侵害了他的優(yōu)先購買權(quán)，遂一紙訴狀將朱某告上了南通市崇川區(qū)人民法院，請求被告返還剩余房租8000元，賠償中介費800元、違約金1600元，賠償優(yōu)先購買權(quán)損失10萬元。
崇川法院審理認為，原告兩次遲交的水費數(shù)額并不大，且沒有產(chǎn)生違約金，而電費原告均已繳納，故不能認定原告拖欠水電費，故被告不能由此認定原告違約、合同解除條件成就。被告的查詢時間為2017年2月21日，而在第三日即與他人簽訂房屋買賣合同，根據(jù)交易習慣，被告顯然在查詢之前就意圖出售案涉房屋，其查詢目的是為了出售房屋。
在原告沒有拖欠房租、水電費，沒有違約且合同尚未到期的情況下，被告將原告物品從租賃房屋中搬出，并將房屋出售給他人，提前終止合同，構(gòu)成違約，應(yīng)當依照合同約定承擔違約責任。原告自物品被搬出的當日起無法使用租賃房屋，合同目的無法實現(xiàn)，因此被告應(yīng)退還剩余5個月的租金共計8000元。
被告出售案涉房屋沒有提前通知原告，也未詢問原告是否行使優(yōu)先購買權(quán)，其出售行為侵犯了原告的優(yōu)先購買權(quán)。5月25日，經(jīng)原告申請，法院委托房產(chǎn)評估機構(gòu)對案涉房屋的市場價值進行評估，評估市場價值為74.23萬元。該房屋的實際出售價與評估價格差價為5.03萬元，考慮到原告的剩余租期并結(jié)合本案實際情況，法院最后判決被告賠償原告損失金額3萬元。
一審判決后，朱某不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持原判。（人民法院報 顧建兵 徐振宇）
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