近日，統(tǒng) 計(jì) 局發(fā)布2017年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士進(jìn)行了解讀：70個(gè)大中城市中一二線城市房?jī)r(jià)同比升幅連續(xù)回落，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下落。
誠(chéng)然，隨著調(diào)整的不斷深入，一二線城市及周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸回歸理性，成交量和價(jià)格都有所回落。其中有業(yè)內(nèi)人員進(jìn)行實(shí)地摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)環(huán)京燕郊、大廠、固安等地的房子價(jià)格回落明顯，有些項(xiàng)目回落高達(dá)30%之多。部分樓盤(pán)價(jià)格已從4字頭回落到2字頭。但筆者了解到目前有兩類人并不相信這個(gè)事實(shí)。一類是沒(méi)房的人群，他們光腳的不怕穿鞋的，對(duì)房?jī)r(jià)回落的幅度從不滿足，也從不理性看待市場(chǎng)行情，總喜歡拿五六線的城市與一二線的進(jìn)行對(duì)比；還有一類人是買(mǎi)過(guò)房的人，這個(gè)很好理解，因?yàn)榉孔邮谴蠖鄶?shù)家庭的重要資產(chǎn)，就算不變現(xiàn)也不希望這個(gè)“紙面資產(chǎn)”縮水，所以他們不愿意聽(tīng)到房子的價(jià)格下落的聲音，這就好比我買(mǎi)了一個(gè)手機(jī)，沒(méi)用兩天便宜了500，心里多少會(huì)有不爽。但是眼下一二線城市的現(xiàn)狀卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
而與一二線城市大相徑庭的三四線城市從年初到現(xiàn)在一直都是表現(xiàn)突出，火爆異常。這主要?dú)w功于兩個(gè)方面，一是在去 庫(kù) 存的號(hào)召下，以及一二線城市嚴(yán)的調(diào)整下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商把觸角伸向三四線城市；二是在一二線強(qiáng)調(diào)整之下，炒房者的生存空間極度被擠壓，不管是購(gòu)房資格還是投資需求都已經(jīng)遺失殆盡了，是以炒房者大量涌入三四線城市，把這里的房子給炒起來(lái)了。
事實(shí)也證明，三四線城市市場(chǎng)的火爆，的確加速了去化過(guò)程。房譜網(wǎng)報(bào)道稱，截至2017年6月，全國(guó)40城商品住宅庫(kù)存僅9個(gè)城市供應(yīng)過(guò)剩。
但筆者始終覺(jué)得三四線城市的火爆是完全不正常的，我很多次說(shuō)過(guò)三四線城市就是個(gè)甜蜜的陷阱，不管是對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是炒房者來(lái)說(shuō)都是。因?yàn)橄鄬?duì)于一二線來(lái)說(shuō)，三四線城市首先是人口凈流入為負(fù)數(shù)，高級(jí)人才都是在往北上廣深等大城市涌入，我們都知道城市的建設(shè)需要人才，三四線沒(méi)有好的醫(yī)療、教育、發(fā)達(dá)的交通等社會(huì)資源就談不上留住人才，我們不能單純的以房子的價(jià)格的上升來(lái)判斷一個(gè)城市的進(jìn)步。而且，三四線城市的火純粹是外來(lái)之火，而不是自然之火，這里面有炒房者的各種炒房手段在搗鬼，前不久曝光的合肥兩種駭人聽(tīng)聞的炒房手段想必大家也有所耳聞，還有開(kāi)發(fā)商在三四線城市玩營(yíng)銷手段，也導(dǎo)演了一些假火的戲碼。
從今年伊始，一些屌絲的不能再屌絲的三四線甚至四五線城市都涌入了大量的買(mǎi)房人群，與此同時(shí)房子的價(jià)格也像坐上了火箭，像安慶、蕪湖、鹽城、阜陽(yáng)、六安這樣的城市房子的價(jià)格都已經(jīng)進(jìn)入“萬(wàn)元俱樂(lè)部”了。這些城市拿什么來(lái)支撐這樣的價(jià)格呢？
透過(guò)數(shù)據(jù)我們是看到了庫(kù)存在逐漸去化，任務(wù)指標(biāo)在逐漸完成，但這樣的去庫(kù)存方法，又有多大的意義呢，房子賣了但是又有多少人真正在居住呢？業(yè)內(nèi)專家去年就曾表示，房子賣出去了但是沒(méi)人住，這只是庫(kù)存搬家，不是真正意義上的去庫(kù)存。去庫(kù)存確實(shí)把房子賣光了，但大多都是投資客，很多房子沒(méi)人去住，造成房地產(chǎn)高空置率，如果都不去住，那就是惡性去庫(kù)存，只是房子從開(kāi)發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到投資客手中，只是讓庫(kù)存搬了一次家。
三四線城市炒房者已經(jīng)逐漸感覺(jué)到了壓力，有聰明的炒房者已經(jīng)早早甩賣出場(chǎng)了，但是現(xiàn)在還沒(méi)來(lái)得及的炒房者可能已經(jīng)沒(méi)有退路了，因?yàn)閾?jù)了解三四線城市的二手房幾乎沒(méi)有什么交易量，因?yàn)槿木€涌入的購(gòu)房群大部分都是有投資需求的，他們的購(gòu)房目標(biāo)也是新房，三四線實(shí)際上是沒(méi)有健全的二手房市場(chǎng)的，甚至于很多大中型中介在三四線城市都不開(kāi)設(shè)門(mén)店的，這一點(diǎn)可想而知。這些炒房者的房子是無(wú)人接盤(pán)的，最后就算有人接盤(pán)也是炒房者之間在來(lái)回傳遞。
但開(kāi)發(fā)商不一樣，開(kāi)發(fā)商早先在三四線有布局拿地價(jià)格也比較低，開(kāi)發(fā)成本不高，而且后來(lái)的炒房者實(shí)際上是在為開(kāi)發(fā)商謀福利，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)完之后就走人了，錢(qián)已經(jīng)裝到口袋里了，可以開(kāi)始下一城的游戲了，但是炒房者雖然是低位進(jìn)入的，也等來(lái)了高位，但是卻無(wú)奈沒(méi)有人接，甚至于有些炒房者慌不擇食，可能買(mǎi)到爛 尾 樓 盤(pán)也不是不可能，中介炒房者唐山“踩雷”就是一個(gè)最好的例子。
現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都在向三四線擴(kuò)張，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，眼下只有兩種選擇，不去三線擴(kuò)張是等死，去三四線是自己找死，對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一二線城市早已不帶他們玩了。房企在三四線的擴(kuò)張，這種群起行為透著點(diǎn)恐 慌。
而作為購(gòu)房者，還是那句話，行情總體上是朝著購(gòu)房者利好的方向發(fā)展，但在這過(guò)程中，各種誘惑也是越來(lái)越多，要瞧準(zhǔn)了才能出手。
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