棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭居住條件而實(shí)施的重大民生工程。2009年，棚戶區(qū)改造正式在全國范圍內(nèi)拉開帷幕1，并被視為“穩(wěn)增長”的重要舉措。今年7月，國家開發(fā)銀行獲批成立專門的住宅金融事業(yè)部并發(fā)行住宅金融債券，向市場投資者籌資，重點(diǎn)用于支持棚改工程。在各級(jí)政府的大力推動(dòng)下，棚戶區(qū)改造工程迅速推進(jìn)。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2008-2012年間，全國開工改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，基本建成各類棚戶區(qū)改造安置住房750萬套，棚改成就顯著。
然而，資金缺口巨大是推進(jìn)棚戶區(qū)改造面臨的最大障礙。近日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》(國辦發(fā)﹝2014﹞36號(hào))。根據(jù)該通知，2014年全國計(jì)劃改造各類棚戶區(qū)470萬戶以上。如果按每戶50平方米、建安成本3000元/平方米計(jì)算，僅 2014年棚戶區(qū)改造資金的建安成本就將超過7000億元，而財(cái)政部會(huì)同住建部下?lián)?014年保障安居工程專項(xiàng)資金僅有1193億元(包括用于公租房、各類棚戶區(qū)改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金等)。即使保障性住房安居工程全額用于棚戶區(qū)改造，加上國開行的千億元貸款，距離470萬套棚戶區(qū)改造所需要的7000億元資金仍存在較大缺口，而這就需要地方政府創(chuàng)新融資模式以拓寬融資渠道。
棚戶區(qū)改造的融資模式分析與比較
(一)傳統(tǒng)融資模式
1.政府直接投資
棚戶區(qū)改造的公共屬性，決定了政府直接投資是支持棚改的重要手段。目前，政府投資棚戶區(qū)改造除通過公共財(cái)務(wù)預(yù)算收入安排資金以外，還通過地方國有資本經(jīng)營預(yù)算、土地出讓金收入等多渠道籌集建設(shè)資金。根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2010-2012年，用于棚戶區(qū)改造的全國公共財(cái)政支出分別為231.25億元、555.12億元和580.08億元;2013年，全國各級(jí)財(cái)政補(bǔ)助棚戶區(qū)改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金780.61億元。
2.銀行貸款
除政府投資外，銀行貸款也對(duì)棚戶區(qū)改造提供了巨大資金支持。目前，我國的棚戶區(qū)改造可采用的銀行貸款主要有三種模式，分別是商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款和住房公積金中心政策性貸款。其中，政策性銀行貸款是棚戶區(qū)改造貸款的主力，特別是國家開發(fā)銀行為公租房建設(shè)提供了有力的貸款支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，國開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款4077億元，貸款余額2946億元，占全部棚改貸款余額的60%。住房公積金中心政策性貸款是指建設(shè)公司向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心借款來支持棚戶區(qū)改造。但是，受制于住房公積金的資金規(guī)模較小，其對(duì)棚戶區(qū)改造的支持力度不大。
3.企業(yè)債券
企業(yè)債券是支持棚戶區(qū)改造的重要資金來源渠道。為吸納更多的社會(huì)資本參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，國家發(fā)展改革委發(fā)布多個(gè)文件，支持地方融資平臺(tái)公司發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國發(fā)行了63只企業(yè)債券專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造，募集資金約527.06 億元;2014年上半年，全國已發(fā)行58只企業(yè)債券專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造，募集資金約552.29億元。從當(dāng)前實(shí)踐來看，由于企業(yè)債券發(fā)行額度受發(fā)行主體自身凈資產(chǎn)規(guī)模的限制，通過發(fā)行企業(yè)債券來支持棚戶區(qū)改造很難滿足建設(shè)需要。但從長期看，隨著企業(yè)債發(fā)行方式的改革與優(yōu)化，通過發(fā)行企業(yè)債券來填補(bǔ)保障性住房建設(shè)的資金缺口具有可持續(xù)性。
(二)創(chuàng)新融資模式
1.REITs模式
REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)在20世紀(jì)60年代興起于美國，其本質(zhì)是一種資產(chǎn)證券化，即由信托公司或基金管理公司發(fā)起信托計(jì)劃并通過公募或私募方式面向投資者發(fā)行各種受益憑證(如股票、債券、票據(jù)等)，從而籌集資金并投向房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)運(yùn)營收入的一部分將作為投資者的回報(bào)。需要強(qiáng)調(diào)，信托計(jì)劃所募集資金主要投向不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，包括直接收購物業(yè)、購買房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押支持證券等，一般采用組合投資，從而分散單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.項(xiàng)目收益?zhèn)?/p>
2014年5月，國家發(fā)展改革委辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》，明確提出要推進(jìn)企業(yè)債券品種創(chuàng)新，研究推出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)?/p>
項(xiàng)目收益?zhèn)侵敢皂?xiàng)目公司為發(fā)行主體，募集資金直接投入固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)營收入進(jìn)入專戶并專項(xiàng)用于債券本息支付的債券。在我國，項(xiàng)目收益?zhèn)瘜儆趧?chuàng)新品種，目前尚無先例，但其運(yùn)作原理與美國的市政收益?zhèn)愃?。具體來說，項(xiàng)目收益?zhèn)瘧?yīng)具有三大特征：一是在發(fā)行主體方面，以承擔(dān)各類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的項(xiàng)目公司為主;二是在募集資金投向方面，在開展初期應(yīng)主要投向市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及國家產(chǎn)業(yè)政策支持行業(yè)的項(xiàng)目建設(shè);三是在償債資金來源方面，以項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為債券還本付息的第一來源，同時(shí)還設(shè)有適當(dāng)?shù)膬?nèi)外部增信。
與一般的企業(yè)債券相比，項(xiàng)目收益?zhèn)淖畲筇攸c(diǎn)在于“融資-投資-項(xiàng)目收入-本息償付”資金流的封閉運(yùn)行，即從募集資金的籌集使用到項(xiàng)目資金回收，再到債券本息的償付，都在一個(gè)閉合的環(huán)境中操作，這既實(shí)現(xiàn)了資金的專款專用，也保證了債券的償付。
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及到土地整理和開發(fā)，會(huì)形成一定收益;棚改之后的住宅商業(yè)開發(fā)，也會(huì)形成可觀的回報(bào);同時(shí)，作為重大民生工程，中央及地方政府會(huì)對(duì)棚戶區(qū)改造給予較大的財(cái)政補(bǔ)貼。這就意味著，棚戶區(qū)改造能夠產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流?；诖耍梢砸劳许?xiàng)目收益?zhèn)瘉碇С峙飸魠^(qū)改造，解決資金短缺問題。
(三)融資模式比較分析
1.傳統(tǒng)模式面臨諸多限制，難以滿足棚改所需資金
在棚戶區(qū)改造的上述三種傳統(tǒng)融資模式中，就政府投資而言，在我國經(jīng)濟(jì)增速回落的背景下，政府財(cái)稅收入增幅也可能會(huì)隨之下降，所以對(duì)棚改的資金支持力度不可能大幅提升，因此政府籌資將在棚改中更多地發(fā)揮引導(dǎo)作用，并非扮演投資主力的角色。就銀行貸款而言，商業(yè)銀行的逐利性決定其不會(huì)大規(guī)模向具有公益屬性的棚戶區(qū)改造提供低息貸款，而且利率市場化也會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化其這種行為;而國家開發(fā)銀行作為棚改融資的主力，每年投資規(guī)模也在千億元左右，對(duì)有近萬億元資金需求的棚改工程來說，仍然杯水車薪。就企業(yè)債券而言，受地方融資平臺(tái)債務(wù)負(fù)擔(dān)較重以及發(fā)債企業(yè)凈資產(chǎn)的約束，企業(yè)債券對(duì)棚改的支持力度有限。因此，傳統(tǒng)的融資方式無法滿足我國棚改所需的巨額資金。
2.REITs模式發(fā)展不成熟，難以適應(yīng)棚改項(xiàng)目
對(duì)于成熟經(jīng)濟(jì)體來說，REITs是房地產(chǎn)建設(shè)融資的主要模式。但在我國，REITs屬于創(chuàng)新品種，將其應(yīng)用于棚戶區(qū)改造領(lǐng)域，仍然面臨三大問題：一是REITs的配套制度不完善。REITs的發(fā)行、運(yùn)行以及贖回等過程中涉及眾多法律法規(guī)，包括REITs的成立、募集、資產(chǎn)托管、證券交易和轉(zhuǎn)讓等，而這些制度建設(shè)在短期內(nèi)是難以實(shí)現(xiàn)的。二是REITs要求的投資回報(bào)率較高。REITs模式的一大特點(diǎn)是依靠較高的投資回報(bào)率來吸納私人資本，但棚改項(xiàng)目的保本微利特性決定其很難滿足REITs所要求的收益率，所以投資者投資棚改REITs的積極性可能不高。三是REITs以已經(jīng)開始建成運(yùn)營的房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行收益憑證，無法解決在建項(xiàng)目的資金籌措問題。
3.項(xiàng)目收益?zhèn)沁m合棚改的有效融資模式
依托項(xiàng)目收益?zhèn)瘉碇С峙飸魠^(qū)改造，在很大程度上能夠消除傳統(tǒng)融資方式和REITs模式所面臨的障礙。第一，項(xiàng)目收益?zhèn)梢杂行Ы档偷胤絺鶆?wù)壓力。項(xiàng)目收益?zhèn)倪€款資金主要來源于未來項(xiàng)目收益，而不依托地方財(cái)政，因而不會(huì)增加地方債務(wù)壓力。第二，項(xiàng)目收益?zhèn)梢杂行Ц綦x風(fēng)險(xiǎn)。與以融資平臺(tái)為發(fā)債主體的企業(yè)債券相比較，項(xiàng)目收益?zhèn)跃哂蟹€(wěn)定收入的棚改項(xiàng)目公司為發(fā)行主體，并實(shí)行嚴(yán)格的賬戶管理，確保募集資金?？顚Ｓ煤晚?xiàng)目現(xiàn)金流閉合運(yùn)行，能夠有效隔離融資平臺(tái)公司的其他業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，項(xiàng)目收益?zhèn)幕I資規(guī)模較大且成本更低。項(xiàng)目收益?zhèn)陌l(fā)行額可以匹配項(xiàng)目總投資，不受企業(yè)凈資產(chǎn)等條件約束;另外，項(xiàng)目收益?zhèn)饕阢y行間市場和交易所市場公開發(fā)行，面向的投資者以商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司等大型金融機(jī)構(gòu)為主，有較強(qiáng)的流動(dòng)性，債券利率可參考同評(píng)級(jí)企業(yè)債券，較低的利率水平符合棚改公益屬性的特點(diǎn)。因此，項(xiàng)目收益?zhèn)沁m合我國棚戶區(qū)改造的有效融資模式。
棚改項(xiàng)目收益?zhèn)倪\(yùn)作模式分析
(一)債券發(fā)行主體
在已發(fā)行的以棚改為募投項(xiàng)目的企業(yè)債券中，地方融資平臺(tái)是主要發(fā)行主體，這就意味著目前的棚改企業(yè)債券隱含了政府財(cái)政擔(dān)保并加大了地方政府債務(wù)壓力。但是棚改項(xiàng)目收益?zhèn)c現(xiàn)行的棚改企業(yè)債券不同，其以獨(dú)立運(yùn)營的棚改項(xiàng)目公司為發(fā)行人，募集資金專項(xiàng)用于棚改項(xiàng)目，并由項(xiàng)目公司封閉運(yùn)作管理。具體來說，由地方政府或融資平臺(tái)設(shè)立專門且獨(dú)立的棚改項(xiàng)目公司作為發(fā)行主體，負(fù)責(zé)棚改項(xiàng)目的投融資及經(jīng)營管理，并以項(xiàng)目收益作為償債基礎(chǔ)。由此可見，棚改項(xiàng)目收益?zhèn)淖畲筇攸c(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)了發(fā)行主體與地方融資平臺(tái)的主體信用脫鉤。
(二)償債資金來源渠道
項(xiàng)目收益?zhèn)膬攤Y金來源主要是項(xiàng)目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流，所以棚改項(xiàng)目收益?zhèn)惨耘锔捻?xiàng)目所產(chǎn)生的收益為主要償債來源。從已發(fā)行的資金用于棚改項(xiàng)目的企業(yè)債券來看，棚改收入主要來源于三方面，分別是政府回購款、土地一級(jí)開發(fā)收入和土地二級(jí)開發(fā)收入。
1.政府回購收入(BT收入)
棚改屬于重大民生工程，其公益屬性和公共特征決定了政府應(yīng)在棚改中發(fā)揮主導(dǎo)作用，相應(yīng)的，政府財(cái)政資金也就成為棚改項(xiàng)目的重要收入來源，這種現(xiàn)象在棚改工程推進(jìn)初期尤為明顯。在具體操作中，棚改項(xiàng)目建設(shè)主體與當(dāng)?shù)厝嗣裾炗啞拔写ā眳f(xié)議(即BT協(xié)議)，明確規(guī)定地方政府按協(xié)議約定向建設(shè)主體支付回購款，而這部分回購款也就成為棚改項(xiàng)目的收入來源。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來看，大約有七成左右的債券都以政府回購款作為償債來源。
以政府回購收入作為棚改項(xiàng)目的收入來源，最大的問題是增加了地方政府財(cái)政壓力和債務(wù)負(fù)擔(dān)。創(chuàng)新棚改項(xiàng)目收益?zhèn)康闹痪褪且皂?xiàng)目公司而非地方融資平臺(tái)作為債券發(fā)行主體，使地方政府不承擔(dān)棚改債券的直接償還責(zé)任，也不為其提供隱性擔(dān)保。如果繼續(xù)使用BT模式作為棚改項(xiàng)目收益?zhèn)倪€款來源，則違背了債券創(chuàng)新的初衷，即沒有起到緩解地方政府財(cái)政壓力和債務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。因此，政府回購收入不適合作為棚改項(xiàng)目收益?zhèn)膬攤鶃碓础?/p>
2.土地一級(jí)開發(fā)收入
土地一級(jí)開發(fā)收入是棚改項(xiàng)目的另一重要收入來源。就其操作而言，地方政府授權(quán)棚改項(xiàng)目公司承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)職責(zé)，承諾待土地開發(fā)整理完成后公開出讓，從而將一定比例的出讓金作為收入支付給項(xiàng)目建設(shè)公司。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來看，部分債券以土地一級(jí)開發(fā)收入作為償債來源。
值得注意的是，在傳統(tǒng)企業(yè)債券中，政府通常會(huì)在棚改地塊之外配套給予發(fā)行人土地出讓金的收益權(quán)作為償債保障，這種形式則違背了項(xiàng)目收益?zhèn)?“償債來源于項(xiàng)目自身收益”的初衷。因此，以土地一級(jí)開發(fā)收入作為收入來源，出讓金必須來源于棚改地塊本身，但項(xiàng)目地塊的出讓金可能無法很好地覆蓋投資成本。
3.土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入
對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)資金不足以平衡項(xiàng)目投資的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目來說，政府與項(xiàng)目公司往往采取一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的合作形式，即政府授予項(xiàng)目公司土地一級(jí)開發(fā)的權(quán)利，同時(shí)通過合法合規(guī)的方式，使得項(xiàng)目公司通過公開招拍掛合法獲得土地二級(jí)開發(fā)權(quán)。項(xiàng)目投資主體可以進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，待項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目投資主體有權(quán)獲得房產(chǎn)的銷售收入、租金收入以及停車費(fèi)等配套收入，并以該收入作為償債資金來源。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來看，部分債券以土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入作為償債來源。
與政府回購收入和土地一級(jí)開發(fā)收入相比較，土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入是棚改項(xiàng)目收益?zhèn)^好的收益來源。一是不增加地方債務(wù)壓力。由于土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入是棚改建設(shè)企業(yè)經(jīng)營棚改項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)收入，不屬于地方政府收入范疇，地方政府也沒有為其提供隱性擔(dān)保，因此不會(huì)增加地方財(cái)政壓力和債務(wù)負(fù)擔(dān)。二是項(xiàng)目收益來源明確且多樣化。以項(xiàng)目建成后房屋租售收入償付棚改項(xiàng)目收益?zhèn)鞠?，可通過未來租售收益金額分布確定債券本息償還的結(jié)構(gòu)。
(三)債券的交易結(jié)構(gòu)及還款安排
1.交易結(jié)構(gòu)安排
棚改項(xiàng)目收益?zhèn)慕灰字饕譃橐韵虏襟E(見圖1)：
第一步，投資人繳款，主承銷商在扣除承銷費(fèi)用后,將凈額劃入棚改項(xiàng)目公司開立的募集資金賬戶，該賬戶由監(jiān)管銀行監(jiān)管，資金劃出必須用于約定的棚改項(xiàng)目;
第二步，棚改項(xiàng)目產(chǎn)生收入，一部分來源于土地一級(jí)開發(fā)收入，另一部分來源于商業(yè)開發(fā)收入;
第三步，棚改項(xiàng)目收入直接劃入由監(jiān)管銀行監(jiān)管的項(xiàng)目收款專用賬戶中，若有剩余則將剩余資金劃入發(fā)行人日常賬戶;
第四步，若棚改項(xiàng)目收入無法覆蓋應(yīng)支付債券本息，可適當(dāng)安排第三方作為外部增信機(jī)構(gòu)，就實(shí)際賬戶金額與應(yīng)付本息的差額部分進(jìn)行補(bǔ)足;
第五步，在債券付息日前，項(xiàng)目公司將付息兌付款項(xiàng)劃入登記托管機(jī)構(gòu)開立的賬戶，完成本息兌付。
2.還款方式設(shè)計(jì)
以土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)收入作為償債來源，是棚改項(xiàng)目收益?zhèn)挠行н€款方式。在具體的還款方案設(shè)計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)從三個(gè)方面著手：
一是債券償付周期與項(xiàng)目現(xiàn)金流相匹配。應(yīng)在科學(xué)估算棚改項(xiàng)目未來現(xiàn)金回流的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)債券償付周期，確保棚改項(xiàng)目收入覆蓋債券本息。
二是實(shí)行嚴(yán)格的資金賬戶封閉管理。一方面設(shè)立“募集資金專戶”，確保債券資金專項(xiàng)用于棚改項(xiàng)目;另一方面設(shè)立“項(xiàng)目收款專戶”，專門全額接受棚改項(xiàng)目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金收入，并對(duì)項(xiàng)目資金流進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控;同時(shí)，還要設(shè)立“償債資金專戶”，使其與“項(xiàng)目收款專戶”對(duì)接，保證棚改項(xiàng)目收入優(yōu)先用于債券本息償付。
三是采取差額補(bǔ)償措施，當(dāng)預(yù)計(jì)的項(xiàng)目收入不能完全覆蓋債券本息時(shí)，應(yīng)由第三方就差額部分進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償，確保債券本息按時(shí)償付。這里的第三方機(jī)構(gòu)可以為企業(yè)法人，例如項(xiàng)目公司的母公司、擔(dān)保公司等，也可以為各地為推進(jìn)保障型住房建設(shè)設(shè)立的專項(xiàng)基金。
棚改項(xiàng)目收益?zhèn)耐茝V實(shí)施建議
最后，本文就促進(jìn)棚改項(xiàng)目收益?zhèn)耐茝V實(shí)施提出以下建議：
(一)建議允許棚改項(xiàng)目收益?zhèn)l(fā)行利率超過同期定存利率的40%
《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定，“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲(chǔ)蓄定期存款利率的百分之四十”。然而，棚改項(xiàng)目收益?zhèn)瘜儆趧?chuàng)新品種，在推廣的初期，由于市場認(rèn)可度相對(duì)較低，可能會(huì)推高棚改項(xiàng)目收益?zhèn)陌l(fā)行利率，并使其超過同期銀行存款利率的1.4倍，從而導(dǎo)致債券發(fā)行失敗。因此，為保證棚改項(xiàng)目收益?zhèn)捻樌茝V與實(shí)施，建議突破《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，允許棚改項(xiàng)目收益?zhèn)l(fā)行利率不受第18條規(guī)定的限制。
(二)建議允許棚改項(xiàng)目收益?zhèn)技Y金占投資總額的比例最高為80%
根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國發(fā)﹝2009﹞27號(hào))，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。就棚改項(xiàng)目而言，鑒于當(dāng)前有限的政府財(cái)力和較大的債務(wù)壓力，政府難以向棚改項(xiàng)目提供大規(guī)模的財(cái)政支持，更多的資金需要從市場籌集。因此，除了20%的最低資本金由政府提供之外，建議剩余80%的資本金可以完全通過棚改項(xiàng)目收益?zhèn)瘉硌a(bǔ)足。
(三)引入專業(yè)咨詢公司及評(píng)估公司對(duì)項(xiàng)目未來運(yùn)行情況做出可靠評(píng)估
與一般的棚改企業(yè)債券不同，棚改項(xiàng)目收益?zhèn)晕磥砼锔捻?xiàng)目收益作為償債來源，并依托項(xiàng)目收入現(xiàn)金流來設(shè)計(jì)債券的發(fā)行額度與償付周期，因此準(zhǔn)確估算棚改項(xiàng)目的未來現(xiàn)金流及收益，對(duì)于債券的按時(shí)償付非常關(guān)鍵。目前，棚改項(xiàng)目未來運(yùn)行情況的估算主要由兩類機(jī)構(gòu)來完成，分別是工程咨詢公司和房地產(chǎn)評(píng)估公司。其中，工程咨詢公司的主要職責(zé)是評(píng)估棚改項(xiàng)目的可行性、工程進(jìn)度、工藝標(biāo)準(zhǔn)、投資金額以及經(jīng)濟(jì)效益;房地產(chǎn)評(píng)估公司的主要職責(zé)是評(píng)估棚改項(xiàng)目完成后的項(xiàng)目收入。
為促進(jìn)棚改項(xiàng)目收益?zhèn)玫耐茝V應(yīng)用，建議選擇高資質(zhì)的工程咨詢公司和評(píng)估公司對(duì)棚改項(xiàng)目未來收益做作出可靠評(píng)估。其中，工程咨詢公司應(yīng)具有國家發(fā)改委認(rèn)定的甲級(jí)資格;評(píng)估公司應(yīng)具有證券評(píng)估資格，或具有住建部認(rèn)定的房地產(chǎn)估價(jià)一級(jí)資質(zhì)，亦或是具有中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)認(rèn)定的土地評(píng)估A級(jí)資信資質(zhì)。
注：
1.2009年，棚戶區(qū)改造首次在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提及，隨后國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，同時(shí)住建部、發(fā)改委等五部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(建保﹝2009﹞295號(hào))。
作者單位：海通證券股份有限公司債券融資部
來源：《債券》雜志
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