2011年7月6日，央行宣布再次加息。從2011年7月7日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是2011年里的第3次 加息 ,也是2010年加息周期啟動(dòng)后的第5次加息。至此，一年期的存、貸款利率分別提高至3.5%和6.56%，五年期以上的貸款利率達(dá)到7.05%，房貸利率升至近10年來(lái)的最高水平。
這次加息，盡管并非沖著房地產(chǎn)調(diào)控而來(lái)，其目的主要是為了打擊通貨膨脹、降低負(fù)利率，但無(wú)疑將部分增強(qiáng)資金回流銀行的吸引力，通過(guò)直接加大貸款的資金成本既影響通脹預(yù)期，更將與房地產(chǎn)調(diào)控政策等宏觀調(diào)控政策效果疊加，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，影響市場(chǎng)參與各方的心理及其行為，而這種影響要大于加息本身。
從2010年4月開(kāi)始，中央政府開(kāi)始了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。2011年初，調(diào)控進(jìn)一步加碼。今年以來(lái)，自住性需求紛紛持續(xù)觀望乃至棄購(gòu)，投資投機(jī)性新增需求基本被逐出市場(chǎng)，全國(guó)性市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交持續(xù)大幅下跌，不少地區(qū)房?jī)r(jià)已開(kāi)始下降，雖然迄今為止房?jī)r(jià)下降幅度不是太大。
到2011年12月份，全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了持續(xù)滯銷的現(xiàn)象，不少樓盤一直零成交。在一線城市，成交持續(xù)大幅下降，房?jī)r(jià)也已下降，直接或變相降價(jià)銷售的樓盤越來(lái)越多。不少二、三線城市甚至更小的城市，市場(chǎng)也是低迷。事實(shí)說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。而且，新增供應(yīng)正不斷增多，庫(kù)存正不斷增大，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始顯露出供大于求的危機(jī)。
2011年12月9日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議、2011年12月12日-14日召開(kāi)的2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議相繼提出，明年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。目前來(lái)看，明年，乃至將來(lái)更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策及執(zhí)行不會(huì)放松。
再則，目前高物價(jià)壓力依然很大，通貨膨脹形勢(shì)依然嚴(yán)峻。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年5月份CPI同比上漲5.5%，6月份CPI同比上漲6.4%，創(chuàng)35個(gè)月以來(lái)新高，說(shuō)明通貨膨脹已是嚴(yán)重。7月7日這次加息后，3.5%的一年期存款利率，與5月份CPI為5.5%、6月份CPI為6.4%相比，負(fù)利率仍在繼續(xù)，且幅度不小，而且還在擴(kuò)大。事實(shí)上，7月份CPI同比上漲6.5%，創(chuàng)36個(gè)月以來(lái)新高，證明通貨膨脹已是嚴(yán)重。其后，從8月份開(kāi)始，CPI同比上漲的漲幅出現(xiàn)下降。8月份CPI同比上漲6.2%，9月份CPI同比上漲6.1%，10月份CPI同比上漲5.5%，到11月份CPI同比上漲4.2%，數(shù)字上看起來(lái)創(chuàng)下了14個(gè)月以來(lái)的新低。但應(yīng)該看到，目前通貨膨脹壓力依然很大，物價(jià)總水平處于高位，而且存在去年的高基數(shù)影響到今年的同比數(shù)據(jù)問(wèn)題。而且，CPI同比漲幅數(shù)據(jù)并不能完全有效地反映出現(xiàn)實(shí)的通貨膨脹問(wèn)題。更何況，即便11月份CPI同比上漲4.2%，依然較國(guó)際上公認(rèn)的3%這一警戒線高出不少。2011年7月7日起再次加息后，3.5%的一年期存款基準(zhǔn)利率，與11月份CPI同比上漲4.2%相比，顯示存款利率依然為負(fù)，差值依然不小，說(shuō)明長(zhǎng)時(shí)間負(fù)利率的現(xiàn)狀仍未改變，說(shuō)了很就的讓利率轉(zhuǎn)正還任重道遠(yuǎn)。
當(dāng)然，也要看到，豬肉、大白菜等部分食品物價(jià)已經(jīng)有了部分下降，但下降的幅度還有限，現(xiàn)實(shí)價(jià)格依然過(guò)高，而絕大多數(shù)商品物價(jià)并沒(méi)有下降，依然虛高，說(shuō)明通貨膨脹的壓力依然不小，打擊通貨膨脹、讓物價(jià)全面性地回調(diào)下降的任務(wù)還很艱巨。否則，時(shí)間持續(xù)太久的通貨膨脹，全面性過(guò)高的物價(jià)，越過(guò)在一個(gè)相當(dāng)周期時(shí)間內(nèi)微幅、適當(dāng)?shù)奈飪r(jià)漲幅或可在一定程度上刺激部分消費(fèi)需求這一臨界線以后，往往就會(huì)導(dǎo)致公眾不敢消費(fèi)，或壓縮消費(fèi)支出計(jì)劃、減少消費(fèi)購(gòu)買量，以應(yīng)對(duì)未來(lái)可能存在的不確定性消費(fèi)乃至生活風(fēng)險(xiǎn)。這種持續(xù)通貨膨脹、全面性物價(jià)過(guò)高對(duì)公眾消費(fèi)的抑制，不利于擴(kuò)大消費(fèi)，不利于通過(guò)擴(kuò)大消費(fèi)內(nèi)需來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加大經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。
2011年12月9日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議、2011年12月12日-14日召開(kāi)的2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議相繼提出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的矛盾和問(wèn)題仍很突出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力和物價(jià)上漲壓力并存。明年繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。必須統(tǒng)籌處理速度、結(jié)構(gòu)、物價(jià)三者關(guān)系，特別是要把解決經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的突出矛盾和問(wèn)題、有效防范經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的潛在風(fēng)險(xiǎn)放在宏觀調(diào)控的重要位置。實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、前瞻性，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期三者關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，深化改革開(kāi)放，保障和改善民生，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，保持社會(huì)和諧穩(wěn)定。貨幣政策要根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持貨幣信貸總量合理增長(zhǎng)，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，發(fā)揮好資本市場(chǎng)的積極作用，有效防范和及時(shí)化解潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。
因此，政府還將繼續(xù)打擊通貨膨脹。為打擊通貨膨脹，貨幣政策短時(shí)期內(nèi)還難以轉(zhuǎn)向，難以出現(xiàn)大的松動(dòng)，信貸還將繼續(xù)結(jié)構(gòu)性緊縮。在2011年11月30日宣布下降0.5%的存款準(zhǔn)備金率之后，央行在未來(lái)是否繼續(xù)多次或大幅下調(diào)存款準(zhǔn)備金率這一問(wèn)題上理當(dāng)相當(dāng)謹(jǐn)慎。甚至，將來(lái)，為繼續(xù)打擊通貨膨脹，改善或扭轉(zhuǎn)持續(xù)的負(fù)利率問(wèn)題，或?qū)⒗^續(xù)加息（可能是非對(duì)稱方式加息）。如果不再繼續(xù)加息，那短期內(nèi)降息的可能性也不大。
不難理解，決策層決定明年繼續(xù)實(shí)施“穩(wěn)健的貨幣政策”，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，這些無(wú)疑將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期、參與者的心態(tài)及其行為。
在明年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)化落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向下調(diào)整，包括更多非一線城市甚至更低級(jí)城市在內(nèi)，各地市勢(shì)還將繼續(xù)冷清，成交還將繼續(xù)低迷，滯銷之勢(shì)還將蔓延，蔓延至更多城市，包括一些沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)政策的城市，一些二三線城市甚至更低級(jí)城市，目前還相對(duì)不冷、降溫比較慢的城市。也就是說(shuō)，將來(lái)，全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)，都將水漲船高，水落船低。
在這種市場(chǎng)形勢(shì)下，從2011年下半年開(kāi)始，到明年，更多房企或?qū)⒓尤氲浇祪r(jià)陣營(yíng)“以價(jià)換量”以回籠資金。同時(shí)，房?jī)r(jià)下降的幅度或?qū)⒓哟螅績(jī)r(jià)下降的速度或?qū)⒓涌?。為此，建議開(kāi)發(fā)商及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期、經(jīng)營(yíng)心理和企業(yè)戰(zhàn)略，以積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)異變。
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