去年以來，麥當勞的日子在中國的日子不太好過。在“速成肉雞”事件尚未平息時，4月份又受到H7N9禽流感沖擊，致使麥當勞在華業(yè)務受損。盡管洋快餐不景氣，麥當勞似乎一點都不用擔心，因為這家企業(yè)最掙錢的業(yè)務其實是商業(yè)地產，而賣漢堡只是當年的發(fā)家招牌菜而已。
如今的麥當勞并不只是賣快餐的了，麥當勞總部的員工們整天在琢磨的事情，就是哪個地段是一個城市將來人流最旺的地方。論證完畢后，就買下看中的地塊并建起快餐店，然后尋找特許經營的合作伙伴，將快餐店租給他們經營，向他們收取特許經營費和這塊商業(yè)旺地的鋪租。麥當勞在很大程度上已變成了一家經營房地產的企業(yè)。在全球100多個國家擁有數(shù)萬塊黃金地段的麥當勞，絕對是個房地產運營的絕頂高手。
地產撈金
麥當勞的創(chuàng)始人雷.克羅克，被邀請去奧斯汀為得克薩斯州立大學的工商管理碩士班作講演，在一場激動人心的講演之后，學生們問雷是否愿意去他們常去的地方一起喝杯啤酒，克羅克高興地接受了邀請。
當這群人都拿到啤酒之后，克羅克問：“誰能告訴我我是做什么的？”當時每個人都笑了，于是他又問：“你們認為我能做什么呢？”學生們又一次笑了，最后一個大膽的學生叫道：“所有人都知道你是做漢堡包的?！笨肆_克哈哈大笑：“我料到你們會這么說。其實我不做漢堡包業(yè)務，我的真正生意是房地產。如果僅僅做快餐，麥當勞早就關門了。”
這位麥當勞創(chuàng)始人并未說謊。從麥當勞的財務報表中可以見到，麥當勞收入的1/3來自直營，2/3的收入來自加盟，而在加盟收入中絕大多數(shù)都是房產增值的收益。它有一套熟練的商業(yè)模式：麥當勞有專門的地產公司負責尋找適合的開店地點，然后通過長期承租或購進土地和店面，再把店面租給各加盟店，從而賺取差價。這種“以快餐吆喝，以地產盈利”的特許經營模式使其能夠以少量啟動資金快速地抓住銀行，吸引富有經營能力的加盟商一起來共建麥當勞事業(yè)。
麥當勞或購地自建連鎖店租給加盟者，或把一個精心考察過的店鋪租下來，租期20年，跟房東談好20年租金不變，然后吸引加盟商，把這個店鋪再出租給加盟商，并向每個加盟商加收20%的租金，以后根據(jù)這塊地產升值的情況，進行相應的遞增。如今，麥當勞公司的收入主要來源于房地產營運收入、從加盟店收取的服務費和直營店的盈余三部分。
這種房地產經營策略，實際上是把第一債權人的權利轉讓給了麥當勞房地產公司，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開店的資金困難，又增加了麥當勞公司的收入，同時，通過控制房地產，更有利于麥當勞加強對受許人的管理。
自從麥當勞自行購買地產以來，連鎖房地產公司最大的任務就不在于尋找地主，而在于找到更多愿意貸款的銀行了。從20世紀60年代初開始，麥當勞便雇用了一批專業(yè)房地產人才在美國各地尋找適當?shù)牡禺a，還雇用一組專業(yè)人士專門替公司找貸款，他們以支付高額利息為條件，專與各地的小銀行交易。這使得麥當勞成為全美價值最高的零售房地產公司。
步入陷阱
在2002年圣誕和新年的歡樂聲中，格林伯格帶著遺憾黯然退位，結束了他四年的麥當勞董事長和CEO的生涯。盡管在位的四年中八面玲瓏、左右逢源，可是他在位的四年卻是麥當勞歷史中最黑暗的時期。在2002年一年中，麥當勞在全球范圍關閉了700家連鎖店，是計劃的3.5倍，從中東和拉美地區(qū)的3個國家市場完全撤出。在年度報告中，公司股價已經比1998年格林伯格上任時縮水200億美元，相當于市值的三分之一。遍布全球的金色拱門的頹廢之態(tài)讓業(yè)界驚詫不已，更讓投資者們不滿，于是有股東直接向他提出麥當勞需要大換血，尋找一個能夠掌握全新經營理念的領導人。
麥當勞那幾年的失敗，固然與全球的經濟環(huán)境有關，但更重要的是，麥當勞過于沉迷于這套商業(yè)地產模式，陷入攻城略地的快感之中，忘記了這一商業(yè)地產模式的根本還在于讓麥當勞加盟商賣出更多食品，從而讓自己賺取加盟商房租的同時，也讓加盟商賺錢。
2004年年底升任首席執(zhí)行官的詹姆斯.斯金納曾經指出，由于把大量時間花在了房地產，“我們丟掉了自己的重點。我們把視線從薯條上轉移開了”。正是因為從薯條上移開，麥當勞在2004年前一直違背著最基本的商業(yè)邏輯。麥當勞公司總裁兼首席運營官拉爾夫.阿爾瓦雷斯回憶說，當時一個月的20個工作日里，他有六七天時間都花在了房地產上，公司幾乎無暇顧及諸如消費者研究這類問題，難怪公司的許多新產品都以失敗而告終。
麥當勞的品牌依然是快餐“麥當勞”，而沒有推出某個地產品牌。要想在全球范圍內經營房地產獲得成功，僅僅依靠地產本身是不可能的，它必須借助傳統(tǒng)名牌的優(yōu)勢。與專業(yè)地產投資和開發(fā)商相比，麥當勞地產的成功之處在于：前者是在努力復制一批相同風格的商業(yè)地產項目，但它本身的商業(yè)經營并不強勢，至少沒有形成品牌，而后者是已經在商業(yè)經營方面形成了相當強勢的品牌，它對商業(yè)的分析使人信任；前者只在賣地產項目，而后者是在賣專業(yè)的商業(yè)經營分析水平。
中國市場困局
傳統(tǒng)企業(yè)品牌與地產的結合，也許正是地產業(yè)利潤的長流之水。幾十年過去了，麥當勞的地產王國已經擴張至全世界。在中國的“麥當勞一代”長成這個世界上最具消費欲望和能力的時候，中國地產也經過了數(shù)次風波和爆炸型的成長。
麥當勞當年憑借商業(yè)地產縱橫天下，但它一進入中國內陸，卻變成一個不折不扣賣漢堡的。在美國，麥當勞以20年的合約租得土地及店面以后，再把店面轉租給加盟者，從中賺取差額。如此，只要保證加盟者長期與之合作，麥當勞至少可以在房地產上賺到40%的利潤。而更有利可圖的是，物價逐年上漲，麥當勞收取的租金也水漲船高。
但這一套“看家”本領放到中國內陸卻行不通，因為中國內陸商業(yè)地產還處于持續(xù)上漲中，地價總是不斷地往上漲，以一個固定價格簽長時間的合同顯然很不合算，所以麥當勞也不愿意自己買地，然后以一個固定不變的價格租給對方長達十年以上。
而放棄了地產模式的同時，麥當勞全球快速擴張的利器——特許經營，也基本毫無用武之地，目前其加盟店僅為6家，絕大部分為其直營。從目前麥當勞的開店數(shù)來看，其中國區(qū)不存在盲目拿地問題，但其全球的拿地夢魘恰恰使得麥當勞陷于快速擴張的泥濘，而無暇顧及中國內陸這一高速成長的市場，從而讓肯德基抓住了先機。
麥當勞認為中國內陸的商圈還在變化中，所以不買地自建或買入店鋪，主要以租賃為主。這其中或許也有投資風險的考慮，與沃爾瑪?shù)韧赓Y企業(yè)在中國開店不購入物業(yè)的做法類似。與此同時，作為麥當勞擴張利器的特許經營模式，在中國卻難以施展。麥當勞在2003年、2005年都曾宣稱要做大特許經營加盟，但最終不了了之。
在進入中國內陸20年以來，盡管目前麥當勞的門店數(shù)量已超過1000家，但特許加盟業(yè)務還處于小規(guī)模的試點階段。特許經營是未來的發(fā)展方向，企業(yè)不用自己投資，從股票層面上看投資回報率更高。但由于前期麥當勞的經營成本高，以及中國內陸的特許加盟人才難求，所以遲遲未能開展。在部分國家，申請人需要具備麥當勞工作10年以上的經歷，才有資格申請成為其加盟者。麥當勞認為10年的時間可以充分了解一個人是否具備相應的才能，能否找到足夠的資金，能否運營好一個店面。據(jù)說1999年麥當勞從中國臺灣地區(qū)上萬個申請人中，只選擇了3個人作為其加盟者，加盟難度可見一斑。
“現(xiàn)在過了布局階段，已經是陣地戰(zhàn)了。”一位業(yè)內人士形容麥當勞與肯德基的競爭格局，因此如何提升門店的盈利能力變得至關重要。
那些進軍地產業(yè)的知名企業(yè)
在地產中淘金的非地產企業(yè)，遠不止麥當勞一家。很多品牌企業(yè)其實就是商業(yè)用房的大房東，因為這些企業(yè)是一個品牌，同時它要的商業(yè)用房的量要大一些，所以他用一個很低的價格租到房子。由于它是一個品牌，對地段的商業(yè)前景有非常專業(yè)的分析，他們租的地方會有很多小租戶跟進來，所以他們可以用比較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業(yè)主，這個租金差價就是這些企業(yè)的一個重要的收入來源。
那么，非房企對地產業(yè)的感興趣程度是多少？答案是44%。在一份調查中，被訪的500家非地產類企業(yè)，超過44%的企業(yè)計劃未來在房地產市場分得一杯羹。
在眾多“不務正業(yè)”的公司里，海爾算是投身地產較早的企業(yè)之一。海爾地產早在2002年4月就已經成立，擁有多個子公司，除了在青島本地投資以外，業(yè)務已經拓展到了濟南、重慶、北京、蘇州等地。海爾地產甚至是山東房企中唯一一個在全國活躍的地產商。
海信的“歲數(shù)”更大，早在1995年6月就已經成立地產公司。有消息稱，海信當年涉足地產，只是為了完成產業(yè)布局，當時地產利潤并不太高。但是經過這么多年的發(fā)展，海信已經建成了50多個高端的住宅社區(qū)，年開發(fā)量超過百萬平方米。
還有資格更老的。格力電器早在1991年就已經進軍地產業(yè)了。如今，進入了地產圈的家電企業(yè)還有TCL、長虹、康佳、春蘭、蘇泊爾等。
雅戈爾可不只是賣衣服的。房地產事業(yè)為雅戈爾帶來的營業(yè)收入已經占到了雅戈爾集團的1/8左右。雅戈爾集團從1992年開始涉足地產，相繼在寧波、杭州、蘇州等地開發(fā)了超過300萬平方米的住宅、別墅、商務樓?，F(xiàn)在雅戈爾除了在一些三四線城市還做服裝以外，主營業(yè)務已經是地產了。2009年，雅戈爾總體銷售收入達到了474億元，其中，房地產收入高達77億元。
