【問題】
我企業(yè)從市場取得土地使用權后用于單位職工集資建房，單位在轉讓給職工的過程中是否應繳納營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等相應稅種？
【解答】
1、所謂“集資建房”，是建房單位向集資者籌集資金建設住房的一種形式，分“集資”和“建房”兩個環(huán)節(jié)?！凹Y”是由集資者個人出資，單位集中管理，作為建房的資金來源：“建房”是由單位向住房建設行政管理部門申請“集資建房”，經審查批準后發(fā)給《集資建房許可證》，建房單位按規(guī)定程序辦理計劃、立項、土地使用、規(guī)劃審批等手續(xù)，房屋建成后按事先約定進行分配。
2、單位在轉讓給職工的過程對于符合房改政策規(guī)定的集資建房不納稅。
按照目前政策，對企業(yè)集資建房有嚴格的限制性規(guī)定，即同時符合以下條件的困難企業(yè)可以通過職工集資方式建房：
一是必須經市、縣人民政府批準；
二是必須符合城市的規(guī)劃；
三是企業(yè)必須擁有自己的土地，而且土地必須符合城市規(guī)劃。
對于采用職工集資等方式建房的，《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》（建住房[2006]196號）規(guī)定，符合規(guī)定條件，經市、縣人民政府批準進行集資合作建房的企業(yè)和單位，要嚴格執(zhí)行建設部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行《關于印發(fā)經濟適用住房管理辦法的通知》（建住房[2004]77號）和其他有關集資合作建房的規(guī)定。
集資合作建房必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，列入當地本年度經濟適用住房建設計劃和年度土地利用計劃，其建設標準、優(yōu)惠政策、供應對象的審核等要嚴格按照經濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。建成的住房不得在經審核的供應對象之外銷售。
對于符合房改政策規(guī)定的集資建房，除建筑施工企業(yè)應該繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅以外，建設單位不需要再繳納其他稅金。
3、對于不符合房改政策規(guī)定的集資建房應繳納營業(yè)稅。
《國家稅務總局關于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2005]334號）規(guī)定，納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產行為，應照章繳納營業(yè)稅。
4、按房改成本價、標準價出售住房的收入免征收營業(yè)稅。
《財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號），文件規(guī)定，為了支持住房制度改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入、暫免征收營業(yè)稅。
5、低價出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分繳納個人所得稅。
對于不符合房改政策規(guī)定的集資建房，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。
國家稅務總局下發(fā)的《財政部國家稅務總局關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2007]13號）明確：
一、根據住房制度改革政策的有關規(guī)定，國家機關、企事業(yè)單位及其他組織（以下簡稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅；
二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的有關規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額；
三、對職工取得的上述應稅所得，比照《國家稅務總局關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》 （國稅發(fā)[2005]9號）規(guī)定的全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅，即先將全部所得數額除以12，按其商數并根據個人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數，再根據全部所得數額、適用的稅率和速算扣除數，按照稅法規(guī)定計算征稅。
6、集資建房也要繳納契稅
根據契稅政策規(guī)定，集資建房也要繳納契稅。無論房子是什么時間建成的，職工集資時其納稅義務即已發(fā)生，其集資額就是計稅依據，計稅依據乘以稅率就是計征稅額。集資建房單位可以代辦契稅手續(xù)。
如果符合《財政部 國家稅務總局關于公有制單位職工首次購買住房免征契稅的通知》（財稅[2000]130號）規(guī)定“對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批準，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均比照《中華人民共和國契稅暫行條例》第六條第二款‘城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征’的規(guī)定， 免征契稅。”
7、土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目的20％的，免征土地增值稅?！逼胀ㄗ》康臉藴蕬凑铡?a target="_blank">國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）規(guī)定“享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。”
單位職工集資建房是以成本價售給職工未有增值額，并且建造的是符合當地標準的普通住宅所以不需要繳納土地增值稅。
8、印花稅
單位集資建房如符合有關房改規(guī)定，單位將建好的房屋交付給職工是屬于房改，不需要簽訂售房合同，只需要到房改部門辦理有關手續(xù)即可。因此單位不需要繳納印花稅，個人只需要按房權證繳納5元的印花稅。如果不符合房改有關規(guī)定，則屬于自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產行為，并且要簽訂產權轉移書據，因此單位和職工還要按照房權轉讓書據記載金額分別繳納0.05％的印花稅。
9、企業(yè)所得稅
職工集資建房后，單位將住房銷售給本單位職工如獲利則應并入當期損益繳納企業(yè)所得稅。單位是以建造成本出售或房改給職工，單位未取得應稅所得，所以不用繳納企業(yè)所得稅。
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