文章來(lái)源：房地產(chǎn)法律前沿
文章目錄
一、長(zhǎng)租公寓ABS的政策背景及獲批情況
二、長(zhǎng)租公寓ABS主要模式
1、租金收益權(quán)ABS模式
2、CMBS模式
3、類REITs模式
三、長(zhǎng)租公寓ABS法律關(guān)注點(diǎn)
1、盡職調(diào)查核心關(guān)注問(wèn)題
2、委貸新規(guī)對(duì)交易結(jié)構(gòu)的影響
3、增信措施
4、風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
2017年被稱為租賃住房元年，政策紅利吸引了多樣化主體參與，催生了租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新。在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，2017年也出現(xiàn)了多單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，模式各有不同，隨著長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化探索的逐步成熟，2018年將迎來(lái)更多長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。筆者結(jié)合現(xiàn)有長(zhǎng)租公寓ABS案例和模式，以及ABS項(xiàng)目法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，就長(zhǎng)租公寓ABS的法律關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行淺析。
一、長(zhǎng)租公寓ABS的政策背景及獲批情況
隨著租購(gòu)并舉的住房制度自2015年被首次提出，2017年住宅租賃市場(chǎng)的政策利好消息更是層出不窮，政策紅利從培育住房租賃企業(yè)、擴(kuò)大租賃房源供給、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、土地政策支持及金融政策支持等多方面吸引了多元化市場(chǎng)主體參與。住建部等九部委于2017年發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房[2017]153號(hào)）明確表示“加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”、“支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)”，政策紅利在金融政策方面催生了租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新，特別是在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，其中REITs更是被多次強(qiáng)調(diào)。
受上述政策影響，自2017年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品從無(wú)到有，模式也從相對(duì)簡(jiǎn)單的租金收益權(quán)ABS擴(kuò)展到更為復(fù)雜的類REITs。截至本文擬定時(shí)，已獲批的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品如下（不完全統(tǒng)計(jì)）：
根據(jù)非權(quán)威統(tǒng)計(jì)和推算，至2020年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)潛在營(yíng)業(yè)收入將達(dá)近2200億元，總體凈利潤(rùn)規(guī)模在250億元左右，市場(chǎng)需求大，而目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域呈現(xiàn)供小于求的情況。在市場(chǎng)及政策推動(dòng)下，2018年長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資需求會(huì)相應(yīng)增加，而發(fā)行ABS產(chǎn)品的需求也會(huì)更大。經(jīng)檢索，截至本文擬定時(shí)，2018年交易所新受理的長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品已有3單，包括“中信證券-陽(yáng)光城長(zhǎng)租公寓系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、“中山證券-東興企融-朗詩(shī)寓長(zhǎng)租公寓一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”及“世茂-華能-開(kāi)源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持證券”，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)還會(huì)有更多長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品。
二、長(zhǎng)租公寓ABS主要模式
根據(jù)是否自持物業(yè)，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式主要分為輕資產(chǎn)模式及重資產(chǎn)模式：輕資產(chǎn)模式即運(yùn)營(yíng)商并不持有物業(yè)，而是通過(guò)長(zhǎng)期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過(guò)轉(zhuǎn)租（包括對(duì)物業(yè)升級(jí)改造后轉(zhuǎn)租）獲得租金價(jià)差和/或通過(guò)輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報(bào)酬的模式；重資產(chǎn)模式指運(yùn)營(yíng)商通過(guò)自建、收購(gòu)等方式獲取并持有房源、對(duì)外出租，主要通過(guò)收取租金獲取利益的模式。因資產(chǎn)證券化是以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過(guò)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行的資產(chǎn)支持證券。對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言，無(wú)論以何種模式運(yùn)營(yíng)，理論上只要未來(lái)有穩(wěn)定的租金收入，均有可能發(fā)行長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品，但根據(jù)運(yùn)營(yíng)模式不同，所適合發(fā)行的ABS產(chǎn)品類型會(huì)有所不同。
根據(jù)前述已獲批情況統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓ABS主要分為三種模式：輕資產(chǎn)模式可采用的租金收益權(quán)ABS模式、重資產(chǎn)模式可采用的CMBS模式和類REITs模式。
1、租金收益權(quán)ABS模式
根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》，基礎(chǔ)資產(chǎn)為符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流且可特定化的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)。輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)因?yàn)榕c租客簽署的房屋租賃合同租期相對(duì)較短，通常為一年左右，而ABS產(chǎn)品出于成本、融資期限等考慮，一般產(chǎn)品期限都較長(zhǎng)，該等租金應(yīng)收債權(quán)產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流不符合上述“可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流”的要求，無(wú)法直接作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，因此，由過(guò)橋資金方作為原始權(quán)益人出資設(shè)立資金信托，取得信托受益權(quán)，并以該信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，創(chuàng)設(shè)了“可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流的可特定化的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)”，解決了租金收入無(wú)法直接作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的問(wèn)題。而信托設(shè)立后，向長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)放信托貸款，以長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租金應(yīng)收債權(quán)作為清償信托貸款的底層資產(chǎn)。租金收益權(quán)ABS即按照上述安排設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)資產(chǎn)為信托受益權(quán)、底層資產(chǎn)為租金應(yīng)收債權(quán)或分期貸款債權(quán)。
以“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”為例，交易結(jié)構(gòu)如下圖所示：
2、CMBS模式
自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可利用所持物業(yè)的價(jià)值，采用CMBS或REITs模式發(fā)行ABS產(chǎn)品。CMBS指商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，與租金收益權(quán)ABS類似，設(shè)立信托計(jì)劃并產(chǎn)生信托收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，而與租金收益權(quán)ABS不同的是，CMBS模式下長(zhǎng)租公寓企業(yè)將其持有的物業(yè)抵押給信托計(jì)劃。
CMBS的代表案例為“招商創(chuàng)融-招商蛇口長(zhǎng)租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，具體交易結(jié)構(gòu)如下：
3、類REITs模式
類REITs是以設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、向合格投資者募集資金、嵌套基金等靈活方式直接或間接投資于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)（間接持有）、并可選擇未來(lái)通過(guò)REITs公開(kāi)發(fā)行實(shí)現(xiàn)ABS投資者退出以及融資人輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新資產(chǎn)運(yùn)作工具。類REITs的最新代表案例為“中聯(lián)前海開(kāi)源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，在委貸新規(guī)出臺(tái)后，其交易結(jié)構(gòu)具有特別借鑒意義，具體如下：
綜上，雖然長(zhǎng)租公寓企業(yè)都持有物業(yè)，類REITs模式與CMBS模式的核心區(qū)別在于類REITs模式下需將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃間接持有物業(yè)。為實(shí)現(xiàn)物業(yè)轉(zhuǎn)讓，在項(xiàng)目公司、租賃物業(yè)和SPV公司資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及許多重組交易安排，這些重組安排不會(huì)體現(xiàn)在ABS計(jì)劃文件中，卻反而是類REITs操作的難點(diǎn)。而因?yàn)?/span>CMSB模式無(wú)需轉(zhuǎn)讓物業(yè)，沒(méi)有資產(chǎn)重組稅務(wù)負(fù)擔(dān)和成本負(fù)擔(dān)，結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，但缺陷在于融資規(guī)模只能做到物業(yè)評(píng)估值的一定比例，一般低于類REITs的融資規(guī)模。
三、長(zhǎng)租公寓ABS法律關(guān)注點(diǎn)
根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)信息披露指引》等相關(guān)規(guī)定，ABS項(xiàng)目律師需對(duì)ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實(shí)性、合法性、權(quán)利歸屬及其負(fù)擔(dān)情況、基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的合法有效性、風(fēng)險(xiǎn)隔離的效果、信用增級(jí)安排的合法有效性等可能影響ABS投資者利益的重大事項(xiàng)發(fā)表法律意見(jiàn)。因此，在長(zhǎng)租公寓ABS項(xiàng)目實(shí)操過(guò)程中，為出具法律意見(jiàn)，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)、交易結(jié)構(gòu)、增信措施、風(fēng)險(xiǎn)防范措施的合法有效性予以核查、關(guān)注。
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及最新監(jiān)管動(dòng)態(tài)，就長(zhǎng)租公寓ABS的上述主要法律關(guān)注點(diǎn)淺析如下：
1、盡職調(diào)查核心關(guān)注問(wèn)題
根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)信息披露指引》，“管理人或其他信息披露義務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別特征,依據(jù)穿透原則對(duì)底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況按照本指引第九條的規(guī)定進(jìn)行信息披露”，因此，長(zhǎng)租公寓ABS的盡調(diào)最終需要穿透到底層資產(chǎn)。而無(wú)論何種長(zhǎng)租公寓ABS模式，均基于租賃物業(yè)的租金收入等運(yùn)營(yíng)收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為回款來(lái)源，盡調(diào)核心都應(yīng)圍繞對(duì)租賃物業(yè)權(quán)屬及權(quán)利負(fù)擔(dān)情況、租賃合同合法有效性等相關(guān)情況進(jìn)行核查。
據(jù)報(bào)道，近期新派公寓傳出新聞，其運(yùn)營(yíng)的新國(guó)展店，因?yàn)楹炇痖L(zhǎng)租租約前物業(yè)存在抵押，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，物業(yè)被法院查封并強(qiáng)制執(zhí)行，導(dǎo)致業(yè)主變更。因新業(yè)主與新派公寓未能就租金等達(dá)成一致，新業(yè)主將新派公寓運(yùn)營(yíng)的物業(yè)停水停電，嚴(yán)重影響了新派公寓的正常運(yùn)營(yíng)。
根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”；最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第119條，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。但上述“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的核心在于租賃在前，所有權(quán)變動(dòng)在后。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條：
租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
而根據(jù)新派公寓案件公開(kāi)的信息可知，其抵押在前，租賃在后。因此，根據(jù)《擔(dān)保法》及上述司法解釋，如果房屋在出租前已被查封，經(jīng)拍賣(mài)后，新的產(chǎn)權(quán)人有權(quán)終止原租賃合同。
通過(guò)上述案例，輕資產(chǎn)模式運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓公司在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓時(shí)，應(yīng)重視對(duì)擬租賃物業(yè)的權(quán)屬情況做好調(diào)查，確定擬租賃房屋不存在抵押或被查封等權(quán)利限制情形。另一方面，在進(jìn)行長(zhǎng)租公寓ABS盡調(diào)時(shí)，特別是輕資產(chǎn)模式的租金收益權(quán)ABS盡調(diào)時(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)并非自持，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注租賃物業(yè)的權(quán)屬是否清晰、是否存在抵質(zhì)押等權(quán)利負(fù)擔(dān)或潛在糾紛、是否存在租賃合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。通常，為確認(rèn)上述情況，會(huì)要求提供所有租賃物業(yè)的房屋及土地權(quán)屬證書(shū)的原件、租賃合同并走訪房管局查冊(cè)確認(rèn)權(quán)利負(fù)擔(dān)情況。
2、委貸新規(guī)對(duì)交易結(jié)構(gòu)的影響
在以往的類REITs交易結(jié)構(gòu)中，核心的一個(gè)環(huán)節(jié)在于私募基金持有SPV或項(xiàng)目公司股權(quán)的同時(shí)，向SPV或項(xiàng)目公司發(fā)放委托貸款，原因在于：
（1）構(gòu)建穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因?yàn)橐蕾囉?/span>SPV或項(xiàng)目公司的股權(quán)利潤(rùn)分配獲得的未來(lái)現(xiàn)金流存在不可預(yù)測(cè)性，構(gòu)建委托貸款債權(quán)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定獲取現(xiàn)金流的目的；
（2）降低稅負(fù)，委托貸款形成的債務(wù)利息可列為財(cái)務(wù)費(fèi)用，從應(yīng)納稅所得中扣減，減少企業(yè)的應(yīng)繳所得稅。因此，上述“股 債”的結(jié)構(gòu)對(duì)于類REITs有著重要作用。
但是，今年1月出臺(tái)的委貸新規(guī)，給上述“股 債”結(jié)構(gòu)帶來(lái)了巨大沖擊：
2018年1月6日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》，對(duì)委托貸款的委托人、委托資金來(lái)源等方面做出新的限制，類REITs產(chǎn)品受到重大影響，私募基金難以再用銀行委貸的方式向項(xiàng)目公司或SPV發(fā)放貸款，而需要另辟途徑。
2018年1月12日，基金業(yè)協(xié)會(huì)更新了《私募投資基金備案須知》，私募基金的投資不應(yīng)是借貸活動(dòng)，通過(guò)委托貸款、信托貸款等方式直接或間接從事借貸活動(dòng)的以及通過(guò)特殊目的載體、投資類企業(yè)等方式變相從事上述活動(dòng)的基金業(yè)協(xié)會(huì)將不在辦理該類基金備案。據(jù)此，私募基金將無(wú)法參與類REITs。
根據(jù)上述新規(guī)，類REITs的交易結(jié)構(gòu)中已無(wú)法通過(guò)私募基金向項(xiàng)目公司或SPV發(fā)放委托貸款或股東貸款，這對(duì)原來(lái)主流的類REITs交易結(jié)構(gòu)形成沖擊，例如“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、“旭輝領(lǐng)寓長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。
鑒于上述影響，2018年1月24日，基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會(huì)召開(kāi)了類REITs業(yè)務(wù)專題研討會(huì)，會(huì)議明確了私募投資基金是參與類REITs業(yè)務(wù)的可行投資工具，提出參與類REITs業(yè)務(wù)的私募基金備案與交易所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備案和掛牌的流程優(yōu)化和銜接安排；在私募基金投資端，私募基金可以綜合運(yùn)用股權(quán)、夾層、可轉(zhuǎn)債、符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè)，形成權(quán)益資本，符合要求的私募基金產(chǎn)品均可以正常備案。
據(jù)此，以股東借款形式向項(xiàng)目公司提供借款的私募基金可以備案，類REITs產(chǎn)品仍然可選擇私募基金，只是在搭建“股 債”結(jié)構(gòu)時(shí)，債使用股東借款的方式。于今年2月獲批的碧桂園REITs正是使用此種方式。
輕資產(chǎn)模式和CMBS模式一般使用信托計(jì)劃作為SPV，委貸新規(guī)對(duì)其影響較小。
3、增信措施
經(jīng)整理目前已公開(kāi)部分計(jì)劃文件的長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品，其使用的主要增信措施如下：
綜上，輕資產(chǎn)模式的租金收益權(quán)ABS的增信措施都有外部第三方擔(dān)保，原因在于輕資產(chǎn)模式的長(zhǎng)租公寓ABS因長(zhǎng)租公寓企業(yè)不自持物業(yè)，無(wú)法提供物業(yè)抵押，且主體資信相對(duì)較弱，需借助第三方擔(dān)保公司提供擔(dān)保，確保資產(chǎn)支持證券取得可觀的評(píng)級(jí)，這增加了專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行成本。而重資產(chǎn)模式的長(zhǎng)租公寓ABS因有底層物業(yè)資產(chǎn)作為抵押，類REITs甚至間接持有項(xiàng)目公司股權(quán)，這些發(fā)行主體資信也都較高，無(wú)需另外借助第三方擔(dān)保公司提供擔(dān)保。
因此，對(duì)于輕資產(chǎn)模式的長(zhǎng)租公寓ABS而言，發(fā)行ABS的關(guān)鍵在于需要取得較高的外部增信，除了需支付額外成本，也伴隨著高要求的反擔(dān)保措施。如股東背景較弱，無(wú)法滿足第三方擔(dān)保公司的反擔(dān)保要求，發(fā)行ABS的實(shí)施難度會(huì)增加。而對(duì)于重資產(chǎn)模式的長(zhǎng)租公寓ABS，增信措施則大同小異，區(qū)別在于根據(jù)底層物業(yè)的不同情況針對(duì)性設(shè)計(jì)。例如，差額支付承諾的設(shè)計(jì)核心是確保租金收入的穩(wěn)定性及對(duì)資產(chǎn)支持證券本息償付的穩(wěn)定覆蓋，上述新派公寓ABS設(shè)置了業(yè)績(jī)保障指標(biāo)，約定如租金收入現(xiàn)金流無(wú)法達(dá)到業(yè)績(jī)保障指標(biāo)時(shí)，則差額支付承諾人需按業(yè)績(jī)保障指標(biāo)補(bǔ)足。
此外，值得特別關(guān)注的是，在委貸新規(guī)出臺(tái)前，類REITs普遍采用委托貸款的形式由私募基金向SPV公司或項(xiàng)目公司放款的另一層原因是，許多地區(qū)的抵押登記部門(mén)僅接受銀行、信托等機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人辦理抵押登記。而委貸新規(guī)出臺(tái)后，因無(wú)法使用委托貸款的形式放款，碧桂園REITs改為采用私募基金股東借款的方式向SPV公司放款，此種模式是否仍可辦理抵押登記，還有待碧桂園REITs的安排進(jìn)一步公開(kāi)后方能確定。但是，因每個(gè)項(xiàng)目的發(fā)行人實(shí)際情況不同，無(wú)法辦理抵押登記仍可能成為后續(xù)類REITs產(chǎn)品增信措施設(shè)計(jì)的難點(diǎn)。
4、長(zhǎng)租公寓ABS風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
經(jīng)整理長(zhǎng)租公寓ABS的計(jì)劃文件，長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品中存在的與長(zhǎng)租公寓有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)主要有：物業(yè)租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、續(xù)租風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)偏差風(fēng)險(xiǎn)、承租人違約風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)是每一種模式的長(zhǎng)租公寓ABS均可能存在的，因?yàn)闊o(wú)論基礎(chǔ)資產(chǎn)或底層資產(chǎn)是否不同，還款來(lái)源均依賴于租賃物業(yè)的租金收入等運(yùn)營(yíng)收入。專項(xiàng)計(jì)劃可以針對(duì)性設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施防范上述風(fēng)險(xiǎn)，例如提高租金收入對(duì)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券本息的覆蓋比例、底層物業(yè)選擇在租金收入穩(wěn)定性有保證的地區(qū)、設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備金、差額支付承諾等增信措施減低租金波動(dòng)導(dǎo)致還款來(lái)源不足的風(fēng)險(xiǎn)、降低現(xiàn)金流預(yù)測(cè)偏差可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)；積極尋找潛在租戶、與現(xiàn)有租戶積極溝通以降低續(xù)租風(fēng)險(xiǎn)；在租賃合同中設(shè)置保證金條款、由擔(dān)保人補(bǔ)足違約產(chǎn)生的損失以緩釋承租人違約風(fēng)險(xiǎn)。
新派公寓REITs還特別關(guān)注了物業(yè)運(yùn)營(yíng)方持續(xù)經(jīng)營(yíng)及現(xiàn)金流補(bǔ)足能力不足時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)性設(shè)計(jì)了儲(chǔ)備金機(jī)制，以保障投資人期間分配。此外，類REITs因產(chǎn)品到期后面臨退出問(wèn)題，在處置基礎(chǔ)資產(chǎn)或底層資產(chǎn)時(shí)，由于物業(yè)資產(chǎn)的公允價(jià)值可能受不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)影響，售價(jià)大幅下降，對(duì)此，可設(shè)計(jì)跟蹤評(píng)估機(jī)制，在物業(yè)初始估值降低至20%時(shí)，專項(xiàng)計(jì)劃可進(jìn)入處置期。而因REITs間接持有標(biāo)的物業(yè)，如物業(yè)出現(xiàn)毀損、滅失，對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃的影響更為直接，為此可投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，以應(yīng)對(duì)由于自然災(zāi)害或意外事故造成的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)。
就CMBS模式還可能存在信托貸款無(wú)法按期兌付的風(fēng)險(xiǎn)、抵押權(quán)及質(zhì)押權(quán)未成功登記的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，專項(xiàng)計(jì)劃可設(shè)置租金監(jiān)管、抵押質(zhì)押、連帶還款等機(jī)制緩釋償付風(fēng)險(xiǎn)；設(shè)置貸款提前到期事件，在未成功登記抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)時(shí)啟動(dòng)，提前終止專項(xiàng)計(jì)劃，以應(yīng)對(duì)抵押權(quán)及質(zhì)押權(quán)未成功登記的風(fēng)險(xiǎn)。
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