4 區(qū)域選擇
比起節(jié)省strata費(fèi)用，區(qū)域選擇就是西瓜。如果說(shuō)悉尼地區(qū)平均每年房產(chǎn)增值7%-10%，那么有的地方可能增長(zhǎng)率會(huì)是15%，有的地方可能只有3%。以現(xiàn)在大熱的Zetland地區(qū)為例，因?yàn)檎腉reen Square計(jì)劃，去年此地區(qū)增值率達(dá)到了驚人的14.8%。但是殊不知這個(gè)計(jì)劃15年前就已經(jīng)提出了，因?yàn)檫t遲沒(méi)有動(dòng)工，過(guò)去的15年房?jī)r(jià)每年增值幅度相當(dāng)平緩。以去年當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)醫(yī)院被拆除為標(biāo)志，計(jì)劃開(kāi)工，也是入市最佳時(shí)機(jī)。再一個(gè)例子是Rhodes，五年前還是環(huán)境污染區(qū)，房?jī)r(jià)是現(xiàn)在的一半。增值迅猛的原因一方面是政府有意向開(kāi)發(fā)，令一方面是新興社區(qū)吸引了大量有品味又有收入能力的年輕人和都市白領(lǐng)。高收入人群愿意出高價(jià)錢(qián)購(gòu)置新房，也愿意出更高的租金追求生活質(zhì)量。Rhodes的繁榮也帶動(dòng)了附近像wentworth point、meadowbank地區(qū)房?jī)r(jià)的起飛。就好像hurstville帶動(dòng)了kogarah、rockdale，chatswood帶動(dòng)了land cove、north syd，parramatta帶動(dòng)了kellyville，都是經(jīng)典實(shí)例。
所以選擇購(gòu)房區(qū)域時(shí)，具體問(wèn)題還要具體分析。宗旨還是要分析這個(gè)區(qū)域居住的人群。最好是都市白領(lǐng)、professionals、學(xué)生其次，這些人有一定的消費(fèi)能力，可以支付起較高的租金，也不會(huì)遲交房租或撕毀合同。等過(guò)幾年賣(mài)房子的時(shí)候，這些人也是最好的買(mǎi)家。 關(guān)于區(qū)域的人員結(jié)構(gòu)可以上 My RPdata，或者Domain 上面查詢。 房產(chǎn)靠近車站、shopping center、學(xué)校、公園也是非常必要的，可以滿足上述人生活品質(zhì)的追求。能臨近海邊當(dāng)然更好，不過(guò)也難免要多付出些代價(jià)。
給一張雜志統(tǒng)計(jì)的過(guò)去17年悉尼地區(qū)增值率比較
5 買(mǎi)賣(mài)時(shí)機(jī)
我炒外匯的經(jīng)驗(yàn)告訴我，你永遠(yuǎn)也找不到最佳的買(mǎi)入時(shí)機(jī)。訣竅就是設(shè)定好目標(biāo)，不要貪心。It's not about when you buy, it's all about when you sell. 賣(mài)出的時(shí)機(jī)比買(mǎi)入的時(shí)機(jī)重要的多。因?yàn)楫?dāng)市場(chǎng)價(jià)格在短期增值時(shí)你買(mǎi)入叫順勢(shì)，在短期回調(diào)時(shí)你買(mǎi)入叫抄底，只有在高點(diǎn)賣(mài)出時(shí)才真正做到了盈利。而且無(wú)論你賺了多少都會(huì)后悔，后悔沒(méi)有賺到更多。房產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)線投資方式，現(xiàn)價(jià)買(mǎi)入，設(shè)定目標(biāo)，適時(shí)拋售或再融資。
換句話說(shuō)，房產(chǎn)投資注定是長(zhǎng)線的投資。如果今天買(mǎi)明天就想盈利，那必然得不償失，還不夠付印花稅的呢。以人的一生來(lái)計(jì)算，年輕時(shí)學(xué)會(huì)理財(cái)，到年老了才有的享受。年輕時(shí)應(yīng)該考慮在可以承受的范圍內(nèi)應(yīng)該拿出多少收入用于理財(cái)，年老了考慮怎么處置一生積累下來(lái)的財(cái)富，揮霍還是傳給后代。這一點(diǎn)在稅務(wù)上也是合情合理的。
有人該說(shuō)了，你這不等于沒(méi)說(shuō)嗎??？那后吧，過(guò)年了，發(fā)點(diǎn)紅利。短期內(nèi)合理的買(mǎi)賣(mài)時(shí)機(jī)是：1、政府補(bǔ)助政策開(kāi)始時(shí)的先知先覺(jué) 2、降息等貨幣或經(jīng)濟(jì)政策的先知先覺(jué)。 3、開(kāi)發(fā)商起先需要融資時(shí) 4、各大開(kāi)發(fā)商隔三差五的優(yōu)惠deal時(shí) 5、個(gè)別房號(hào)因?yàn)橥擞喍鴽](méi)有及時(shí)更改價(jià)格導(dǎo)致低于marketing price時(shí)。6、銀行valuation高于售價(jià)時(shí)------valuation結(jié)果出來(lái)后開(kāi)發(fā)商會(huì)立刻將價(jià)格提上去，這時(shí)候會(huì)有個(gè)時(shí)間差。7、匯率突遭滑鐵盧時(shí) 8、碰到專業(yè)又盡心的agent時(shí)
當(dāng)你買(mǎi)房子時(shí)碰到上述原因之一時(shí)，那么恭喜你了!你會(huì)驚喜的發(fā)現(xiàn)你買(mǎi)的房子在同一個(gè)樓盤(pán)同一層同樣的戶型，比隔壁鄰居便宜，甚至比樓上還要便宜很多。
6 各種竅門(mén)
買(mǎi)房子要以投資為最終目的，即使是自己住。因?yàn)閹缀鯖](méi)有人會(huì)一輩子都住在同一個(gè)地方。所以當(dāng)?shù)氐脑鲋禎摿?，租金回?bào)率等等無(wú)論如何都是必須要考慮的因素。
充分利用政策。比如即使購(gòu)置的房產(chǎn)是作為投資使用，也是可以拿到$15000的首次置業(yè)金的。正規(guī)的作法是房子settle之后，進(jìn)去住滿6個(gè)月，拿到錢(qián)再租出去。投機(jī)取巧的作法是，把mailing address、bank details里的address等統(tǒng)統(tǒng)改到新址，假裝自己已經(jīng)住進(jìn)去，直到拿到政府補(bǔ)助。
交換合同時(shí)首付的10%有三種不同的交付方式，最理想的是存入開(kāi)發(fā)商的Trust Account，在房子蓋好之前可以拿到這部分錢(qián)的銀行固定存款利息。
澳洲房子戶型圖上注明的面積與國(guó)內(nèi)是有區(qū)別的。國(guó)內(nèi)是算建筑面積和公攤面積的，澳洲算的是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的使用面積。所以如果要和國(guó)內(nèi)的房屋面積做比較的話，大概是用戶型圖上的數(shù)字除以7/10。
澳洲法律有條款限制樓花的買(mǎi)賣(mài)，通常情況下是不可以在開(kāi)發(fā)商交房前出售給他人的。這主要是為了規(guī)范市場(chǎng)，保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益。但是如果合同中沒(méi)有明確寫(xiě)明“禁止出售樓花”，在開(kāi)發(fā)商的默許下，還是可以更改合同上的名字的。
提高租金。能自己租就自己租，省了丟給中介租的management fee。如果戶型選的好，花六七百塊加個(gè)G-block，一室可以變兩室，兩室可以變?nèi)?，大大的提高了租金回?bào)率。
戶型選擇。我們?nèi)A人喜歡選擇方方正正的戶型。但是如果調(diào)查過(guò)當(dāng)?shù)氐淖饪椭饕怨砝袨橹?，就要審慎了。因?yàn)閼{經(jīng)驗(yàn)，鬼佬更偏好于長(zhǎng)條型的戶型。
樓層選擇。樓層越高越貴，這點(diǎn)全世界都一樣，樓層越高景色越好嘛。但是如果我選就選低的，原因還是使租金回報(bào)率最大化，畢竟租金主要還是決定于地理位置。再者說(shuō)，銀行在為房子的貸款做valuation評(píng)估時(shí)，“景色”這一點(diǎn)不在房屋價(jià)值之內(nèi)。
悉尼40平米以下的房型valuation很容易出問(wèn)題，不建議購(gòu)買(mǎi)。Valuation shortage意思是銀行不認(rèn)為這套房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值符合售價(jià)。前面說(shuō)了，澳洲銀行容易為買(mǎi)房者貸款是因?yàn)閷?duì)房屋市場(chǎng)有信心，用房屋本身做抵押。所以當(dāng)Valuation shortage發(fā)生時(shí)，銀行只愿意貸款給買(mǎi)家它認(rèn)為的價(jià)值，即shortage的部分直接加重了買(mǎi)家首付的負(fù)擔(dān)。
還有什么以后想到再說(shuō)
7. 新房還是二手房
總有人問(wèn)我這個(gè)問(wèn)題，一遍又一遍的重復(fù)解答讓我不厭其煩~ 但是我還是想說(shuō)，這是兩個(gè)很難放在一起比較的東西。
第一，buyer人群完全不同。二手房的需求是剛性需求?，F(xiàn)房，看了滿意即刻入住。像結(jié)婚的、生孩子的、沒(méi)有地方住的，不買(mǎi)個(gè)現(xiàn)房住難道睡大街上？再比如，二手房市場(chǎng)里能淘到三四十萬(wàn)的兩房舊unit，人多錢(qián)少的不買(mǎi)二手房就只能搬到山里住吧！又或者，有特殊需求者，要求離某某火車站105米，左右不能差5米，碰巧附近又沒(méi)有新的樓盤(pán)，那么就只能選擇二手房。
而人們對(duì)新房或者說(shuō)樓花的需求性質(zhì)更多是柔性的。不是很著急住，又有一定的投資概念才會(huì)選擇新房。原因是樓花的價(jià)格要低于蓋好時(shí)，蓋好后前五年十年的升值空間也會(huì)大于那些現(xiàn)在已經(jīng)十五二十年舊的二手房。像剛才提到的兩/三室一衛(wèi)、紅磚灰墻的過(guò)渡性u(píng)nit，現(xiàn)在都沒(méi)有人在蓋了，還指望未來(lái)會(huì)有人來(lái)競(jìng)買(mǎi)？在resale時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)窮人的錢(qián)是有多么難扣出來(lái)
第二，定價(jià)機(jī)制不同。新房的價(jià)格是統(tǒng)一的，針對(duì)于同一個(gè)樓盤(pán)的同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)來(lái)說(shuō)。首先由當(dāng)?shù)氐腸ouncil估算出土地的價(jià)格，再由council、marketing公司（如colliers、CBRE）、開(kāi)發(fā)商協(xié)商定價(jià)。不會(huì)太高也不會(huì)太低，高了marketing公司不干，低了開(kāi)發(fā)商不干。當(dāng)然了，不排除資金鏈非常充?；蛘哂卸倘钡拈_(kāi)發(fā)商。 在這里，再次熬述一下澳洲地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不同。像超市、電話公司、網(wǎng)絡(luò)公司一樣，澳洲的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也是由幾大巨頭把持的（呸他個(gè)資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)），所以不那么容易倒閉也沒(méi)那么好賺錢(qián)。從打地基開(kāi)始邊賣(mài)邊貸款，在房子蓋的差不多時(shí)把房子賣(mài)光光還有一線生機(jī)，否則誰(shuí)家的資金鏈也扛不起超高的人工成本和商業(yè)貸款利息。不像國(guó)內(nèi)，大家都只敢買(mǎi)蓋好的樓。誰(shuí)知道你會(huì)不會(huì)蓋到一半倒閉捐錢(qián)跑了？是個(gè)人有點(diǎn)關(guān)系就敢當(dāng)開(kāi)發(fā)商！還敢拖欠農(nóng)民工工資！ 這也是為什么這個(gè)“萬(wàn)惡”的資本主義國(guó)家常年缺房的原因。今年悉尼缺又6000套。
二手房的價(jià)格當(dāng)然是由個(gè)人定的，可能高于市場(chǎng)價(jià)也可能低于市場(chǎng)價(jià)。可能低于隔壁的新房?jī)r(jià)，也有可能高于新房?jī)r(jià)。因?yàn)槲艺f(shuō)了，定價(jià)機(jī)制是完全兩個(gè)系統(tǒng)。如果你不是業(yè)內(nèi)人士，就奉勸君多花些時(shí)間淘吧，給自己設(shè)定一個(gè)6-8個(gè)月的期限，每周末看至少3個(gè)房子，說(shuō)不定能淘到一個(gè)低于市場(chǎng)價(jià)的好房子。這樣的房子一定是有的，比如房東翹了、著急離婚分財(cái)產(chǎn)、被取消國(guó)籍了，但是怎么會(huì)輕易落到你的頭上？不考慮運(yùn)氣的成分，六到八個(gè)月是必須的。除了看房子，最好在每個(gè)local agency都登記一下。如果有價(jià)格合適的房子出來(lái)，他們會(huì)按登記順序打電話通知你。Local agent可是不愁買(mǎi)家的，他們愁的是賣(mài)家。
第三，買(mǎi)賣(mài)機(jī)制與流程不同。新房的就不用多說(shuō)了，很簡(jiǎn)單。找個(gè)agent聊聊，然后看房，選樓層、戶型，付holding deposit，簽合同，先付10%，settle時(shí)再付10%，結(jié)束。區(qū)別在于好點(diǎn)的agent有fiancial planning、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)，會(huì)根據(jù)你的實(shí)際情況做plan，算算你的承受能力來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在你的承受和喜好范圍內(nèi)選一個(gè)最有投資潛力的樓盤(pán)和戶型，幫你在開(kāi)發(fā)商那里多爭(zhēng)取些利益，找個(gè)好的broker幫你解決貸款的問(wèn)題，即使你購(gòu)買(mǎi)后也不拋棄不放棄定期email你所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)市場(chǎng)信息。爛一點(diǎn)的呢，帶著你把所有可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)都注冊(cè)一遍，然后回家躺著睡覺(jué)，不管你買(mǎi)哪個(gè)，坐等commssion到賬。最要命的是房子還有三個(gè)月就settle了也懶得管你是不是已經(jīng)開(kāi)始辦貸款，一不小心就破了產(chǎn)。
對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，第一步是在網(wǎng)上（domain、realestate）或者窗戶上（LJ Hooker、Ray White）選選有沒(méi)有順眼的，然后問(wèn)清楚地址和inspention time（周六比較多）。第二步是去實(shí)地看看是不是真的順眼。如果是，就進(jìn)入議價(jià)環(huán)節(jié)了。多數(shù)情況為aution。但別以為就是價(jià)高者勝之。因?yàn)槿绻麃?lái)看房子的人比較多，房東完全有理由認(rèn)為自己的房子價(jià)值被低估了。他會(huì)將房子收回，進(jìn)行新一輪的廣告、inspection、auction。就比如現(xiàn)在，七輪降息潮一過(guò)，澳洲內(nèi)需和房產(chǎn)繁榮被有效刺激（第四季度CPI上升至2.2%），二手房的市場(chǎng)也開(kāi)始一片向好，房東很少會(huì)立刻將房子賣(mài)出去，不賣(mài)到超過(guò)市場(chǎng)均價(jià)不罷休。 剛看到的新聞
http://bbs.tigtag.com/thread-2446073-1-1.html，似乎超出的還不是一點(diǎn)點(diǎn)。 好吧，你愿意出高于市場(chǎng)均值的價(jià)格買(mǎi)到心愛(ài)的房子---誰(shuí)讓某一類買(mǎi)家是視覺(jué)系動(dòng)物呢---那么下一步簽合同和辦理貸款。順便提一句，local agent是完全不會(huì)look after你的。因?yàn)閷?duì)他們來(lái)說(shuō)找到愿意賣(mài)房子的人才是主要工作，誰(shuí)讓澳洲缺房呢。賣(mài)家被稱之為client，你只是customers之一。 貸款什么的你自己去搞定吧！如果你不知道有“broker”這個(gè)行業(yè)的話，直接走進(jìn)銀行，銀行會(huì)按照你工資年收入的五倍發(fā)放貸款。（PAYG= Anual income*5）。如果你是做生意的，那么對(duì)不起，銀行只會(huì)給你公司利潤(rùn)四倍的貸款（ABN holder= Annual profit*4）。不足的錢(qián)只好一次付清啦，而且不會(huì)有人事先告訴你。 （在這一點(diǎn)上，新房允許你有足夠的時(shí)間找到一個(gè)好的broker，提前三個(gè)月開(kāi)始準(zhǔn)備國(guó)內(nèi)收入證明，然后得到任意多的貸款）。
買(mǎi)樓花是應(yīng)避免的7個(gè)陷阱
10或15年前，購(gòu)買(mǎi)樓花（期房）幾乎是進(jìn)入房市的“黃金入場(chǎng)券”——因?yàn)楫?dāng)您拿到房門(mén)鑰匙時(shí)，您所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)已經(jīng)大大升值了。
但是，漸漸地，樓花售價(jià)越來(lái)越貼近房產(chǎn)建成后的預(yù)期價(jià)值。與此同時(shí)，建筑樓缺陷的暴露也打擊了潛在買(mǎi)家們的信心?？傊?，購(gòu)買(mǎi)樓花現(xiàn)在更象是輸贏未知的賭博，而非穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。
不過(guò)，在奧法雷政府推出的1.5萬(wàn)元首置業(yè)補(bǔ)貼生效后，新州買(mǎi)家們又再次將目光投向了樓花市場(chǎng)。
那么，在您購(gòu)買(mǎi)樓花時(shí)，應(yīng)該避開(kāi)哪些陷阱呢？
1. 價(jià)格是否虛高？
您可以了解一些附近地區(qū)類似的已建成公寓的價(jià)格。首置業(yè)者補(bǔ)貼是否已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商算入房?jī)r(jià)內(nèi)了？如果出現(xiàn)突發(fā)成本（例如在第一年后稅費(fèi)提升等情況），您是否還有余款應(yīng)付？要做好應(yīng)對(duì)突發(fā)情況的準(zhǔn)備。
2. 是否好得不象是真的？
寧愿多花點(diǎn)錢(qián)從一位聲譽(yù)良好、可靠的開(kāi)發(fā)商那里實(shí)實(shí)在在地買(mǎi)一套公寓，也不要輕信一些籍籍無(wú)名的營(yíng)建商推出的廉價(jià)缺陷房產(chǎn)，因?yàn)楹笳咭豢吹较M(fèi)者陷入麻煩時(shí)的第一個(gè)反應(yīng)就是：宣告破產(chǎn)。
