建立三產(chǎn)用地?cái)?shù)據(jù)庫，推進(jìn)村集體項(xiàng)目建設(shè)
右江區(qū)失地農(nóng)民三產(chǎn)用地與項(xiàng)目建設(shè)調(diào)研報(bào)告
2002年撤地設(shè)市后，百色市城市建設(shè)進(jìn)入發(fā)展高潮，城區(qū)面積由原來的22平方公里擴(kuò)大到現(xiàn)在的50平方公里。右江區(qū)作為百色市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在城市發(fā)展的進(jìn)程中，右江區(qū)農(nóng)民做出了巨大貢獻(xiàn)和犧牲，尤其是被征用承包地的農(nóng)民。為了深入了解失地農(nóng)民實(shí)際生產(chǎn)生活狀況，特別是在三產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方面的情況，今年9月，右江區(qū)政協(xié)組織委員開展為期一個(gè)多月的“農(nóng)民三產(chǎn)用地及項(xiàng)目建設(shè)專題調(diào)研”活動(dòng)。通過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)問題，提出合理建議，更好地引導(dǎo)失地農(nóng)民利用三產(chǎn)用地，高效運(yùn)作經(jīng)營三產(chǎn)用地，建設(shè)壯大集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，提高農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入，以利于社會(huì)和諧發(fā)展。
一、右江區(qū)三產(chǎn)用地及項(xiàng)目建設(shè)基本情況
為了適應(yīng)城市發(fā)展的需要，2009年我區(qū)成立征地拆遷辦公室，至今共為城市建設(shè)征地27152畝。根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定比例，需預(yù)留的農(nóng)民三產(chǎn)用地為1830畝。現(xiàn)已批文落實(shí)三產(chǎn)用地1345畝，但落實(shí)用地指標(biāo)僅561.55畝。目前已登記建設(shè)項(xiàng)目77項(xiàng)，其中有批文落實(shí)項(xiàng)目的37項(xiàng)，占項(xiàng)目總數(shù)的48%；有批文未落實(shí)項(xiàng)目24項(xiàng)；暫未落實(shí)批文16項(xiàng)。項(xiàng)目建設(shè)以分布在龍景街道辦事處居多，共69項(xiàng)（落實(shí)批文34項(xiàng)）；百城街道辦事處有8個(gè)（其中3個(gè)在建，5個(gè)前期準(zhǔn)備）?，F(xiàn)已建成開業(yè)的三產(chǎn)項(xiàng)目有3個(gè)，即閩盛家居建材市場（一期）、廣緣汽車城及大同何屋綜合集貿(mào)市場；在建項(xiàng)目有百色民族文化城、富邦大酒店及迎龍農(nóng)貿(mào)市場等7個(gè)；開展前期工作的有利元三組四星級大酒店、邏索八組農(nóng)貿(mào)市場、華致商貿(mào)城、南大商業(yè)廣場和百色市駱越文化街等項(xiàng)目15個(gè)。這些項(xiàng)目如能如期竣工營業(yè)，不僅能夠提高失地農(nóng)民的收入，也將促進(jìn)右江區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。
二、三產(chǎn)用地及項(xiàng)目建設(shè)存在問題及原因分析
（一）三產(chǎn)用地存在的主要問題
1、土地設(shè)定用途和實(shí)際用地不相符。三產(chǎn)用地的性質(zhì)是集體所有土地，不能進(jìn)入土地市場，一般只能作為商貿(mào)市場、建材市場、酒店等商服用地。該類土地上的建筑物不能辦理商品房產(chǎn)權(quán)證，且出租期限受法律限制不能超過20年。按照《供地目錄》的要求，商服用地需按招拍掛出讓進(jìn)行供地，但由于村組又沒有資金繳納土地出讓金，以致我區(qū)的三產(chǎn)用地以機(jī)關(guān)團(tuán)體用地進(jìn)行辦理劃撥供地，因此出現(xiàn)了供地用途與實(shí)際用途不相符的情況，這給后續(xù)工作帶來諸多麻煩（如規(guī)劃許可方面），直接影響供地。
2、村組在分發(fā)征地補(bǔ)償款時(shí)沒有預(yù)留三產(chǎn)用地征地費(fèi)。
三產(chǎn)用地在征地時(shí)應(yīng)預(yù)留征地補(bǔ)償費(fèi)，但部分村組又將預(yù)留的征地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放到群眾手中（如龍景街道七塘社區(qū)竹洲屯村民小組），使在辦理三產(chǎn)用地要求村組繳納預(yù)留三產(chǎn)用地的征地補(bǔ)償款時(shí)，無法籌措資金及時(shí)繳納，直接導(dǎo)致百色駱越文化街項(xiàng)目無法動(dòng)工。
3、部門之間無協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。三產(chǎn)用地從立項(xiàng)到開工建設(shè)，涉及規(guī)劃、招商、發(fā)改、住建、國土等多個(gè)部門，由于沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制，往往各自為政，溝通能力不足，致使項(xiàng)目開工前期工作程序混亂，直接影響各種手續(xù)的辦理。如市住建委的規(guī)劃意見與國土部門的供地方案用地性質(zhì)不符等，造成供地方案按劃撥方式供地的依據(jù)不足，不能按劃撥方式供地。
4、開發(fā)利用結(jié)構(gòu)不合理。在返還的三產(chǎn)安置用地上，村集體經(jīng)濟(jì)組織主要是將三產(chǎn)安置用地用來建造村民安置房，這部分占到政府返還三產(chǎn)安置用地總面積的78%。用于開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房、安心公寓、農(nóng)貿(mào)市場等項(xiàng)目建設(shè)的只占22%。由于政策引導(dǎo)不到位，那些對管理者經(jīng)營能力要求不高，卻又能確保村集體經(jīng)濟(jì)組織有穩(wěn)定收入的項(xiàng)目，村組和村民都缺少支持。這與政府返還三產(chǎn)安置用地的初衷存在明顯的偏差。主要原因是村民對于干部缺乏信任，普遍認(rèn)為只有分到實(shí)物住房才是最實(shí)惠和踏實(shí)的。
5、選址缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。留用地規(guī)劃定點(diǎn)雖然征求了各村意見，并經(jīng)過了適當(dāng)調(diào)整，但因村域及現(xiàn)狀的區(qū)別，仍然存在以下矛盾：一是因留用地塊的土地位置及拆遷量的不同導(dǎo)致開發(fā)收益、開發(fā)成本不平衡；二是留用地規(guī)劃變動(dòng)大，在規(guī)劃地塊與重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目沖突時(shí)，要服從大項(xiàng)目，使部分留用地規(guī)劃落點(diǎn)需進(jìn)一步調(diào)整；三是個(gè)別布點(diǎn)地塊拆遷量大、涉及到拆遷戶多，拆遷難使留用地項(xiàng)目推進(jìn)困難重重。 由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各村三產(chǎn)安置用地的選址相當(dāng)散亂，導(dǎo)致基礎(chǔ)配套設(shè)施不能共享，既增加投入，又未能做到節(jié)約集約利用土地目的。
一些“三產(chǎn)用地”前后地塊基本上是在建設(shè)高端住宅或一些比較具有品味的建筑物，導(dǎo)致了“三產(chǎn)用地”實(shí)際可用面積明顯縮水。龍景街道辦那畢村有一塊“三產(chǎn)用地”地塊，前面百色投資公司大樓正在建設(shè)，后面是鼎盛中央花園樓盤，地塊周邊都在建設(shè)城市新興建筑，該地塊如果拿來建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場，就顯得與周邊的環(huán)境不協(xié)調(diào)，大大破環(huán)對整個(gè)那畢片區(qū)開發(fā)利用的定位，如用來建設(shè)高檔的建筑物，可使用面積比實(shí)際劃撥的面積大大減少。
6、違法開發(fā)三產(chǎn)安置用地的行為時(shí)有發(fā)生。由于三產(chǎn)安置用地多以行政劃撥方式供地，政府不僅無償提供土地，而且相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套還可減免。如三產(chǎn)安置用地在開發(fā)中增加容積率后只需繳納相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套即可。而現(xiàn)行的法規(guī)、政策對擅自增加建筑容積率的處理力度又不夠，擅自增加建筑容積率在接受處罰后仍有巨大的利潤空間，致使少數(shù)村干部和房地產(chǎn)開發(fā)公司串通一氣，在三產(chǎn)安置用地開發(fā)中擅自增加建筑容積率。而增加的建筑面積卻由村干部和房開公司支配，結(jié)果是富了開發(fā)商，賺了少數(shù)村干部，損失是國家。
（二）三產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)存在的主要問題
1、建設(shè)資金短缺，籌集壓力大。由于村級留用地開發(fā)規(guī)劃建設(shè)定位堅(jiān)持高起點(diǎn)、高品位、成規(guī)模，因此，建設(shè)成本超千萬元。從已規(guī)劃項(xiàng)目情況看，大多數(shù)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟(jì)薄弱，可支配資金較少，建設(shè)資金籌集壓力較大，缺乏啟動(dòng)資金，同時(shí)，又無開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，致使三產(chǎn)用地供地后難啟動(dòng)建設(shè)，造成土地閑置。由于資金緊缺原因，大部分村組普遍采用與投資公司聯(lián)合開發(fā)這一簡單的形式，由村集體提供三產(chǎn)安置用地，公司出資建設(shè)，進(jìn)行聯(lián)營開發(fā)，然后按一定比例分成。由于各方面的政策不到位，加之村集體對市場前景缺乏科學(xué)預(yù)測，導(dǎo)致村集體和投資公司在利潤分配上存在不公，形成了村集體小贏，房開公司大贏的局面，從而在無形中造成了村集體資產(chǎn)的流失。
2、無規(guī)范的運(yùn)作程序和制約機(jī)制。村組在開發(fā)集體三產(chǎn)安置用地的過程中，對商談合同條款（如簽訂合同開發(fā)方向、受益情況、年限、租金等）沒有公開透明，沒有召開小組群眾大會(huì)討論，僅組長個(gè)人或組長與小組群眾代表幾人商量就選定前來商談的公司簽訂合同。一旦項(xiàng)目施工，有不同意見的群眾就會(huì)以各種借口、理由設(shè)置障礙，阻擾三產(chǎn)安置用地有效開發(fā)。比如富邦大酒店項(xiàng)目，雖然業(yè)主已與村組簽訂租賃協(xié)議，但是因群眾意見未統(tǒng)一而發(fā)生阻撓施工現(xiàn)象。
三產(chǎn)項(xiàng)目辦理備案、土地證及報(bào)建等手續(xù)均須以村組名義辦理，而不能以項(xiàng)目業(yè)主為主體單位辦理。項(xiàng)目業(yè)主在辦理手續(xù)過程中，涉及的材料須組長簽字和村委蓋章，部分村組長和村委不配合業(yè)主簽字或蓋章，導(dǎo)致項(xiàng)目手續(xù)難于辦理。尤其是遇到村組長或村委換屆，新一屆的組長或村委極其不配合業(yè)主工作，甚至阻撓業(yè)主施工，導(dǎo)致項(xiàng)目手續(xù)辦理難度大，項(xiàng)目無法按時(shí)開工建設(shè)。
3、項(xiàng)目審批手續(xù)時(shí)間過長。項(xiàng)目主要集中在城市規(guī)劃區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高，市級審批手續(xù)繁瑣，速度慢，效率低，周期長，嚴(yán)重影響項(xiàng)目進(jìn)度。一般辦理一個(gè)施工許可證需要半年至一年的時(shí)間。此外，各村、社區(qū)在規(guī)劃制定、項(xiàng)目報(bào)批及建設(shè)中，都是臨時(shí)抽調(diào)人員兼職項(xiàng)目建設(shè)，不能全身心投入工作，又沒有專業(yè)的政策知識，工作開展思路不清，流程不明，不能有序推進(jìn)，嚴(yán)重影響工作開展和項(xiàng)目進(jìn)度。
4、征地遺留問題多。一些三產(chǎn)用地尚無用地指標(biāo)或漏報(bào)用地指標(biāo)，項(xiàng)目用地內(nèi)房屋尚未完全搬遷，發(fā)現(xiàn)油井等問題，導(dǎo)致項(xiàng)目遲遲不能動(dòng)工建設(shè)。如百色民族文化城項(xiàng)目之前有4畝用地?zé)o用地指標(biāo)，現(xiàn)重新上報(bào)指標(biāo)，但仍需長時(shí)間等待自治區(qū)國土廳審批。同時(shí)該項(xiàng)目用地紅線內(nèi)邏索村村部尚未搬遷，影響項(xiàng)目的開工建設(shè)。相逢大酒店項(xiàng)目因項(xiàng)目用地紅線內(nèi)發(fā)現(xiàn)油井而導(dǎo)致項(xiàng)目無法開工建設(shè)。百色駱越文化街項(xiàng)目（原廣西新世紀(jì)五金機(jī)電市場項(xiàng)目），項(xiàng)目用地共40.08畝，因市政府2008年只下達(dá)7.866畝三產(chǎn)用地批文，其余的32.21畝未補(bǔ)下，導(dǎo)致業(yè)主無法辦理土地證，也無法繳納356.4萬元的土地補(bǔ)償款。南大商業(yè)廣場項(xiàng)目(七塘泵當(dāng)三組三產(chǎn))因2012年5月百色市政府下的三產(chǎn)批文中將地名寫錯(cuò)使業(yè)主無法辦理該地塊土地證。利元三組四星級大酒店項(xiàng)目也因?qū)Ш秸疚窗徇w的原因，無法開展下一步工作等等。
三、對三產(chǎn)用地及項(xiàng)目建設(shè)的建議
（一）成立三產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)辦公室，制定辦理流程，建立數(shù)據(jù)庫。只有設(shè)立專門的協(xié)調(diào)服務(wù)部門，才能更好地指導(dǎo)三產(chǎn)安置用地和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作，制定整個(gè)三產(chǎn)安置用地開發(fā)手續(xù)辦理流程示意圖，開辟專用通道，按時(shí)辦結(jié)。避免因手續(xù)不夠規(guī)范導(dǎo)致基層在辦理過程中浪費(fèi)時(shí)間和精力，降低辦理成本。首先，要加強(qiáng)與市直相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，設(shè)立三產(chǎn)用地審批綠色通道，一站式服務(wù)，縮短審批時(shí)間，加快審批步伐。其次，處理項(xiàng)目牽頭單位與職能部門在辦理過程中的對接，并進(jìn)行督辦，為項(xiàng)目做好服務(wù)。再次，要經(jīng)常組織發(fā)改、國土資源、招商、商務(wù)、住建、規(guī)劃、相關(guān)街道辦等單位通過召開專題分析會(huì)、現(xiàn)場辦公會(huì)、政策協(xié)調(diào)會(huì)等各種途徑，采取簡化手續(xù)、上門服務(wù)、督促辦理等各種措施，積極幫助各征地村做好二、三產(chǎn)留用地的手續(xù)報(bào)批工作。在項(xiàng)目的規(guī)劃、報(bào)批、工程協(xié)調(diào)等諸多環(huán)節(jié)中，進(jìn)行參與、輔導(dǎo)和監(jiān)督，指導(dǎo)村級集體完善項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，確保項(xiàng)目的科學(xué)性、合理性。
（二）制定加強(qiáng)三產(chǎn)用地及建設(shè)項(xiàng)目管理辦法。抓緊制定和出臺“三產(chǎn)用地”開發(fā)利用的具體規(guī)劃和處置等相關(guān)意見，主要對開發(fā)的流程方法，項(xiàng)目的引導(dǎo)落實(shí)，與其它土地開發(fā)的區(qū)別（規(guī)費(fèi)和運(yùn)作上的區(qū)別），以及開發(fā)后的資產(chǎn)運(yùn)作和管理等問題上予以明確。確保村級集體對三產(chǎn)用地合法、規(guī)范的開發(fā)利用和集體資產(chǎn)的有效發(fā)展，使之成為保障農(nóng)民收入、發(fā)展村級社會(huì)事業(yè)的穩(wěn)定之源。
（三）制定各項(xiàng)配套政策。出臺村級三產(chǎn)留用地開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)減免政策，把村級三產(chǎn)開發(fā)扶持內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策，申請市政府給予減免留用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的城市配套費(fèi)，幫助村組降低項(xiàng)目開發(fā)成本，形成三產(chǎn)發(fā)展的良好氛圍。盡可能提高村級三產(chǎn)用地容積率，降低開發(fā)成本。要積極探索研究三產(chǎn)留地的開發(fā)與建設(shè)思路，引導(dǎo)村組通過拍賣與自主建設(shè)相結(jié)合的方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，解決建設(shè)中遇到的融資難問題，或通過有償轉(zhuǎn)讓、租賃、整體出讓、招商建設(shè)、土地入股、農(nóng)民籌資等多種方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。如確實(shí)在村三產(chǎn)留地開發(fā)建設(shè)中存在村集體無法自行建設(shè)困難的，建議村集體書面請示市政府同意實(shí)施。即通過村民會(huì)議討論決定，將安置留地指標(biāo)由市人民政府有償收回，由市政府通過招標(biāo)、拍賣等公開方式轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓收益歸村集體所有，村集體可通過該方式拍賣部分指標(biāo)，將拍賣后的收益再用于建設(shè)剩余的三產(chǎn)項(xiàng)目，以形成良性循環(huán)，推進(jìn)村集體三產(chǎn)用地和項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)要依法執(zhí)政，加大對違法、違規(guī)利用三產(chǎn)安置用地的處罰力度。
（四）加強(qiáng)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排?？梢愿鶕?jù)需要，在規(guī)劃中預(yù)留一定數(shù)量的土地用于集中安排村集體三產(chǎn)安置用地，按今后征地時(shí)被征地村集體需要落實(shí)三產(chǎn)安置用地的具體情況，分別落實(shí)到預(yù)留地塊中，使村集體返還的三產(chǎn)安置用地能夠納入統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，分期分步實(shí)施和建設(shè)，既有利于城鎮(zhèn)規(guī)劃的實(shí)施，又能做到節(jié)約投入，提高土地利用率。
（五）三級聯(lián)動(dòng)，層層把關(guān)。區(qū)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道和村組對引進(jìn)項(xiàng)目要層層把關(guān)，嚴(yán)格按《村民委員會(huì)組織法》等法律法規(guī)及國家政策相關(guān)規(guī)定辦事，在討論三產(chǎn)安置用地的開發(fā)時(shí)，必須按規(guī)定召開村民大會(huì)或村民代表大會(huì)討論決定，不能由村干部說了算。要將小組集體三產(chǎn)安置用地公開、公平、公正進(jìn)行招標(biāo)、競標(biāo)，并根據(jù)三分之二以上群眾的意愿去選擇有實(shí)力的公司聯(lián)營開發(fā)，盡量杜絕因思想不統(tǒng)一導(dǎo)致村民阻撓施工的現(xiàn)象發(fā)生。
（六）加強(qiáng)宣傳和政策引導(dǎo)。目前群眾對三產(chǎn)建設(shè)用地的理解比較片面，分歧較大，許多群眾認(rèn)為三產(chǎn)安置用地就是三產(chǎn)安置房用地，不管有無需要，一哄而上全要建安置房。部分村組干部自作主張，不聽取不同意見，使群眾對三產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不積極、不配合。因此，要統(tǒng)一干部群眾的思想，宣傳三產(chǎn)用地的作用和意義，教育干部群眾正確關(guān)心和參與三產(chǎn)用地的開發(fā)利用，幫助村級集體理清發(fā)展思路。
隨著城市建設(shè)的擴(kuò)張，征地步伐加快，失地農(nóng)民呈上升趨勢不可改變。當(dāng)前，我區(qū)各村村級集體經(jīng)濟(jì)都比較薄弱，因此提升和保障失地農(nóng)民的生活水平，改善農(nóng)村面貌及促進(jìn)農(nóng)村各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，都需要有可持續(xù)的、不斷發(fā)展壯大的村級集體經(jīng)濟(jì)作為后盾，而開發(fā)利用好“三產(chǎn)用地”是發(fā)展村級集體經(jīng)濟(jì)的重要保障。因此，必須規(guī)劃和利用好每一份土地，建設(shè)好每一項(xiàng)三產(chǎn)項(xiàng)目，確保右江區(qū)農(nóng)民生活水平的不斷提高，確保右江區(qū)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)健康、和諧發(fā)展?！蹴f永強(qiáng)
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