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鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！

房屋買賣雙方以協(xié)商一致的方式解除合同屬于協(xié)議解除。所謂的協(xié)議解除網(wǎng)簽合同，即房屋買賣雙方達成一個解除網(wǎng)簽合同的合同，以終止網(wǎng)簽合同。

    合同分為書面形式、口頭形式和其他形式，解除合同的合同并不需要以書面的形式【《合同法》第十條：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”】

房屋買賣雙方意思表示一致時解除網(wǎng)簽合同的合同成立【《合同法》第二十五條：“承諾生效時合同成立。”】依法成立的合同，自成立時生效【《合同法》第四十四條：“依法成立的合同，自成立時生效。”】一般而言，房屋買賣雙方解除網(wǎng)簽合同的意思表示一致時解除網(wǎng)簽合同的合同即成立并生效，網(wǎng)簽合同即被解除。

    至于房屋買賣雙方解除網(wǎng)簽合同的意思表示一致的標(biāo)志，則需要具體情況具體分析。如房屋買賣雙方共同簽署了旨在撤銷網(wǎng)簽的《撤銷網(wǎng)簽報告》或者《撤銷網(wǎng)簽申請書》，則可以視為房屋買賣雙方已經(jīng)就解除網(wǎng)簽合同意思表示達成了一致。需要注意的是，上述《撤銷網(wǎng)簽報告》或者《撤銷網(wǎng)簽申請書》并不是解除網(wǎng)簽合同的書面合同，而是通過《撤銷網(wǎng)簽報告》或者《撤銷網(wǎng)簽申請書》體現(xiàn)出了房屋買賣雙方已經(jīng)就解除網(wǎng)簽合同意思表示達成了一致。至于后面的撤銷網(wǎng)簽的手續(xù)，以及網(wǎng)簽被撤銷的結(jié)果（書面或者非書面）都不是合同解除的標(biāo)志，而只是合同解除的法律后果。

附：陳某某訴石某等房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2013年8月30日，石某（乙方）與陳某某、江某某、陳某（甲方）在上海愛瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所（以下簡稱愛瑞地產(chǎn)）的居間下簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定甲方將位于涉案房屋出售于乙方，房價款為297萬元（人民幣，下同）。其中首付款為108萬元；第二期以銀行貸款支付189萬元，若乙方向銀行申請貸款的，則乙方應(yīng)當(dāng)于買賣合同簽訂后七日內(nèi)向銀行提出申請，若銀行批準(zhǔn)的貸款額度不足或者不批準(zhǔn)貸款的，則乙方應(yīng)當(dāng)在辦理送件過戶申請同時將相應(yīng)部分支付甲方。雙方自愿作低價格至270萬元，另27萬元為裝修款，雙方最遲于2013年9月10日簽訂買賣合同；交易所產(chǎn)生的稅費由乙方承擔(dān)；乙方向愛瑞地產(chǎn)支付意向金5萬元，該意向金在甲方簽訂本協(xié)議后轉(zhuǎn)為定金，甲、乙雙方簽訂買賣合同后，定金轉(zhuǎn)為部分首付款。合同另對其他事項進行了約定。 2013年9月10日，石某（乙方）與陳某某、江某某、陳某（甲方）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定甲方將涉案房屋出售給乙方，房屋建筑面積為175.29平方米；轉(zhuǎn)讓價款為270萬元；甲方于2013年12月15日前騰出房屋并通知乙方進行驗收交接；甲、乙雙方在2013年12月17日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；乙方未按本合同約定期限付款的，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款萬分之五的違約金，逾期超過十五日，則甲方有權(quán)單方面解除合同，并且乙方應(yīng)向甲方支付合同約定總房款20%的違約金；甲方未按本合同約定期限交接房地產(chǎn)的，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付逾期未付款萬分之五的違約金，逾期超過十五日，則乙方有權(quán)單方面解除合同，并且甲方應(yīng)向乙方支付合同約定總房款20%的違約金。該合同附件三約定，乙方于簽訂買賣合同當(dāng)日直接支付甲方81萬元；乙方以貸款方式支付甲方189萬元。合同另對其他事項進行約定。 同日，石某（乙方）與陳某某、江某某、陳某（甲方）還簽訂《協(xié)議書》，約定：一、雙方確認買賣雙方就該房地產(chǎn)實際價格為297萬元，此為甲方凈到手價格；二、合同約定轉(zhuǎn)讓價格270萬元為雙方買賣該房地產(chǎn)的名義成交價格，其中差額部分27萬元為裝修補償款，乙方在簽訂合同當(dāng)日支付甲方（扣除尾款3萬元，在房屋交接當(dāng)日支付）。合同簽訂前后，石某合計支付陳某某、江某某、陳某（以下簡稱陳某某等三人）105萬元。石某、陳某某等三人并未按約交接房屋及辦理過戶登記手續(xù)。 2014年1月17日，石某與陳某某等三人簽訂《撤銷合同的申請報告》一份，該報告撤銷合同原因載明：下家貸款審批未按時通過，雙方協(xié)議解除合同。該申請報告中愛瑞地產(chǎn)作為中介公司蓋章。 2014年1月24日，石某發(fā)送律師函給陳某某等三人要求陳某某等三人在接到律師函二日內(nèi)返還房款108萬元，否則要主張逾期付款的違約金；2月1日未返還的視為同意繼續(xù)履行房屋買賣合同。 2014年2月，石某起訴至原審法院，要求判令：1、陳某某等三人返還購房款20萬元；2、陳某某等三人支付利息，具體為：以105萬元為本金，自2013年9月10日起至2014年1月16日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計算；以105萬元為本金，自2014年1月17日起至2014年3月31日止，以日萬分之五計算；以20萬元為本金，自2014年4月1日起至實際返還之日止，以日萬分之五計算；3、陳某某等三人賠償石某違約金10萬元。審理中，陳某某等三人提起反訴，要求判令：1、確認石某與陳某某等三人之間的房屋買賣合同解除；2、石某支付陳某某等三人違約金20萬元。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市松江區(qū)人民法院（2014）松民三（民）初字第703號】石某、陳某某等三人之間的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方真實意思表示，并未違反法律行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬有效。2014年1月17日，石某、陳某某等三人通過簽訂《撤銷合同的申請報告》協(xié)議解除了買賣合同，法院對此予以確認。解約協(xié)議中就解約的原因已經(jīng)予以明確，石某抗辯貸款審批未按時通過并非其原因所致，但其提供的證據(jù)尚不能對此予以證明。況且按時支付房款系買受方的義務(wù)，雙方在居間協(xié)議中也明確貸款額度不足或者不批準(zhǔn)，則石某應(yīng)在辦理送件過戶申請同時將相應(yīng)部分支付陳某某等三人，石某未按時通過貸款審批又未在約定的過戶時間內(nèi)補足房款，系違約。至于石某所提陳某某等三人也未按約交房的抗辯意見與解除協(xié)議明確的解約原因不一致，且在合同履行期間，甚至雙方簽署解約協(xié)議時石某均未對此提出過異議，故對石某的上述抗辯意見，法院不予采納。綜上，法院認為石某、陳某某等三人之間的房屋買賣合同已經(jīng)協(xié)議解除，合同的解除歸責(zé)于石某。就合同解除以后的后果處理雙方在撤銷合同的申請報告中并未予以明確，本案中雙方對此存在爭議，主要焦點為：一、違約金如何負擔(dān)？二、已付房款何時退還？ 關(guān)于爭議焦點一。根據(jù)前述分析，石某、陳某某等三人合同的解除歸責(zé)于石某，故石某要求陳某某等三人支付違約金，顯然難以成立，法院不予支持。根據(jù)查明的事實，石某、陳某某等三人在協(xié)商解除時曾就石某向陳某某等三人支付賠償款進行協(xié)商，雖然名義上為賠償款，但實際就是石某、陳某某等三人確定的石某因其違約行為而承擔(dān)的違約責(zé)任，故可以作為確定石某應(yīng)承擔(dān)的違約金依據(jù)。審理中雙方對于數(shù)額各執(zhí)一詞，雖然居間方經(jīng)辦人出庭予以了陳述，但因石某在合同履行中應(yīng)向中介支付傭金，雙方存在利害關(guān)系，故不能單獨作為認定違約金數(shù)額的依據(jù)。根據(jù)石某、陳某某等三人的陳述，可以確認協(xié)商解除時對于給付的數(shù)額范圍在2萬元至5萬元之間，法院參照雙方合同的約定、并結(jié)合陳某某等三人的損失及返還剩余房款的時間等酌情認定3萬元。至于陳某某等三人主張的違約金應(yīng)按照合同約定，法院認為合同約定的違約金相對較高，而且適用條件為石某違約而陳某某等三人單方行使合同解除權(quán)，這和本案中雙方協(xié)商解除還是有所不同的，況且在協(xié)商解除時雙方已經(jīng)對石某所應(yīng)負擔(dān)的金額進行了協(xié)商，在這種情況下再按照合同約定顯然并不妥當(dāng)。綜上，法院確認石某應(yīng)支付陳某某等三人的違約金數(shù)額應(yīng)為3萬元，因目前石某尚有20萬元房款在陳某某等三人處，故陳某某等三人應(yīng)在扣除上述3萬元違約金后將剩余房款返還石某。 關(guān)于爭議焦點二。解約協(xié)議中雙方并未就房款的返還時間進行約定，陳某某等三人所提在網(wǎng)上合同撤銷后予以返還應(yīng)屬合理，而且按照一般情況在提交申請報告后合同就能予以撤銷，本案中由于居間人的拖延導(dǎo)致直至3月9日才予以撤銷，之后陳某某等三人也在相對合理的時間內(nèi)返還了85萬元房款，故對于該85萬元石某主張的利息損失，法院不予支持。至于留存的20萬元，因合同違約責(zé)任尚未處理完畢，陳某某等三人按照合同約定金額留存違約金事出有因，況且在確定違約金數(shù)額時，法院已對石某的利息損失予以綜合考慮，故對石某所提再行計算房款返還前的利息主張，法院不予支持。原審法院審理后于2014年6月17日作出判決：一、確認原告（反訴被告）石某與被告（反訴原告）陳某某、江某某、陳某于2013年9月10日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2014年1月17日解除；二、被告（反訴原告）陳某某、江某某、陳某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）石某房款170，000元（已扣違約金30，000元）；三、駁回原告（反訴被告）石某其余的訴訟請求。如果負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費3，354元，財產(chǎn)保全費5，000元，反訴案件受理費2，150元，合計訴訟費10，504元，由原告（反訴被告）石某負擔(dān)3，979元，被告（反訴原告）陳某某、江某某、陳某負擔(dān)6，525元。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第1829號】本院認為，上訴人陳某某等三人與被上訴人石某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行?，F(xiàn)因石某貸款審批未能按時通過，雙方協(xié)商解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。本案的爭議焦點為：一、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》解除的具體日期；二、石某應(yīng)給付陳某某等三人違約金的具體數(shù)額。針對爭議焦點一，本院認為，雙方簽訂《撤銷合同的申請報告》旨在撤銷網(wǎng)簽的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，而網(wǎng)簽手續(xù)系房管部門為防止“一房兩賣”等情形而采取的管理措施，撤銷網(wǎng)簽的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》需要辦理相關(guān)手續(xù)。而《上海市房地產(chǎn)買賣合同》本身應(yīng)遵循意思自治原則，只要雙方協(xié)商一致即可解除，因此《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的解除日，不應(yīng)以撤銷手續(xù)完成的時間為準(zhǔn)，而應(yīng)以石某與陳某某等三人協(xié)商一致解除合同的時間為準(zhǔn)。根據(jù)《撤銷合同的申請報告》載明的撤銷合同原因“下家貸款審批未按時通過，雙方協(xié)議解除合同”可知，雙方在簽訂《撤銷合同的申請報告》時，已就《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的解除達成一致，故解除合同的日期應(yīng)以《撤銷合同的申請報告》的落款時間即2014年1月17日為準(zhǔn)。針對爭議焦點二，本院認為，根據(jù)石某與陳某某等三人簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，若銀行批準(zhǔn)的貸款額度不足或者不批準(zhǔn)貸款的，則石某應(yīng)當(dāng)在辦理送件過戶申請同時將相應(yīng)部分支付陳某某等三人；又根據(jù)雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，如果石某逾期付款超過十五日，則陳某某等三人有權(quán)單方面解除合同，并且石某應(yīng)向陳某某等三人支付合同約定總房款20%的違約金?，F(xiàn)石某未按時通過貸款審批，且又未在約定的過戶時間內(nèi)補足房款，其存在重大違約行為，并且其與陳某某等三人協(xié)商解除合同時并未免除其違約責(zé)任，故其理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于石某應(yīng)給付陳某某等三人違約金的具體數(shù)額，雖然雙方在協(xié)商解除合同時就石某應(yīng)給付陳某某等三人的賠償金進行過磋商，石某主張雙方最終確定賠償金2萬元，陳某某等三人主張雙方最終確定賠償金5萬元，但該磋商，僅系雙方當(dāng)時為盡快解除合同而達成的初步意見，但最終因為到底是先還款還是先撤銷合同雙方意見不一，石某最終也未按該方案給付違約金，因此，難以認定雙方在協(xié)商解除合同時已就違約金的數(shù)額達成一致，現(xiàn)陳某某等三人結(jié)合實際損失自行調(diào)低合同約定的違約金至20萬元并予以主張，本院認為，違約金兼具補償性與懲罰性雙重功能，在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》履行過程中，陳某某等三人并無過錯，合同解除的責(zé)任在于石某，而合同解除導(dǎo)致陳某某等三人的經(jīng)濟損失，故本院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、石某的過錯程度以及陳某某等三人的預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則酌情判定石某支付陳某某等三人違約金10萬元。原審在認定石某違約的基礎(chǔ)上確定石某應(yīng)給付的違約金數(shù)額明顯過低，本院予以糾正。陳某某等三人的其余上訴請求，本院不予支持。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：一、維持上海市松江區(qū)人民法院（2014）松民三（民）初字第703號民事判決第一項； 二、撤銷上海市松江區(qū)人民法院（2014）松民三（民）初字第703號民事判決第二項、第三項； 三、陳某某、江某某、陳某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還石某房款10萬元（已扣違約金10萬元）； 四、駁回石某的其余訴訟請求； 五、駁回陳某某、江某某、陳某的其余反訴請求。如果負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 一審本訴案件受理費人民幣3，354元，財產(chǎn)保全費5，000元，反訴案件受理費2，150元，合計訴訟費10，504元，由石某負擔(dān)4，979元，陳某某、江某某、陳某負擔(dān)5，525元。二審案件受理費人民幣4，380元，由石某負擔(dān)2，000元，陳某某、江某某、陳某負擔(dān)2，380元。 本判決為終審判決。