2014-08-15 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析
2014年7月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體繼續(xù)保持回落態(tài)勢(shì)，但新開工面積和土地購(gòu)置面積降幅較此前有所減少，資金來(lái)源增速略有回升。
從各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際增速與此前預(yù)測(cè)增速相比看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來(lái)源增速、竣工面積、銷售面積、銷售額等指標(biāo)增速低于此前預(yù)期，新開工面積、土地購(gòu)置面積指標(biāo)好于此前預(yù)期。銷售指標(biāo)增速低于此前預(yù)期表明當(dāng)前的限購(gòu)政策放松對(duì)市場(chǎng)的銷售尚未達(dá)到預(yù)期效果，其市場(chǎng)影響尚待在未來(lái)幾個(gè)月密切觀察。
表1 2014年7月房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)實(shí)際值與預(yù)測(cè)情況對(duì)比
注：預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)由國(guó)家信息中心中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)分析預(yù)測(cè)。
從7月份各主要指標(biāo)的增速上來(lái)看，在五項(xiàng)主要指標(biāo)中有3項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，1項(xiàng)指標(biāo)增速回升，1項(xiàng)指標(biāo)增速回升。從本月主要指標(biāo)增速與上月增速的變化情況上來(lái)看，新開工面積和土地購(gòu)置面積降幅有所收窄，投資增幅繼續(xù)放緩，但資金來(lái)源增幅有所回升，房屋銷售面積降幅再次出現(xiàn)回落。
圖1 2013-2014年房地產(chǎn)主要指標(biāo)增速變化情況
1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)回落
2014年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元，同比增長(zhǎng)13.7%，與上年同期相比回落6.7個(gè)百分點(diǎn)，與上月相比回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資34365億元，同比增長(zhǎng)13.3%，增速同比回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。
7月份當(dāng)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8362億元，同比增長(zhǎng)11.9%，增幅與上月相比減慢0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資5676億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增幅比上月微升0.1個(gè)百分點(diǎn)。
2．當(dāng)月資金來(lái)源增速微漲
2014年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源達(dá)68987億元，同比增長(zhǎng)3.2%，增幅比上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)最快，實(shí)現(xiàn)13111億元，增長(zhǎng)14.7%；利用外資最慢，下降9.2%。在其他資金來(lái)源中，個(gè)人按揭貸款實(shí)現(xiàn)7651億元，同比下降3.7%。
7月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源新增10074億元，同比上漲4.9%，增速比上月加快4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款新增1818億元，增長(zhǎng)18.7%，增速比上月加快15.2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款新增1139億元，同比下降3.6%，增速較上月加快10.3個(gè)百分點(diǎn)。
3．土地購(gòu)置和新開工面積企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)明顯
2014年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為17824萬(wàn)平方米，同比下降4.8%，漲幅與上年同期相比回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。7月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為3017萬(wàn)平方米，同比上漲0.7%，降幅較上月擴(kuò)大7.0個(gè)百分點(diǎn)。
2014年1-7月，全國(guó)商品房新開工面積為98232萬(wàn)平方米，下降12.8%，與上年同期相比，增速回落21.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅新開工面積為69069萬(wàn)平方米，下降16.4%。
7月份當(dāng)月，商品房新開工面積為18106萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.2%，增速較上月加快17.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅新開工面積為12395萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.4%，增速較上月加快17.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓新開工面積為772萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積為2585萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.7%。
4．市場(chǎng)銷售面積再次回落，待售面積增速平穩(wěn)
2014年1-7月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積56480萬(wàn)平方米，同比下降7.6%。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積49592萬(wàn)平方米，同比下降9.4%。7月份當(dāng)月，商品房銷售凈增8115萬(wàn)平方米，同比下降16.3%，增速較6月當(dāng)月減慢16.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售7105萬(wàn)平方米，下降17.9%，增速較上月減慢14.4個(gè)百分點(diǎn)。
從銷售額上看，2014年1-7月商品房銷售額實(shí)現(xiàn)36315億元，同比下降8.2%。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售額29874億元，下降10.5%%，增幅同比回落50.4個(gè)百分點(diǎn)。
從待售面積看，7月末全國(guó)商品房待售面積為55230萬(wàn)平方米，比2014年6月增加802萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.7%，增幅較上月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅待售面積為36458萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.0%，增幅與上月持平。
二、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)
2014年前7個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)分化調(diào)整態(tài)勢(shì)，這是首將在非政策主導(dǎo)因素下市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。此次市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的深層次原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力和供求關(guān)系發(fā)生了變化。房屋新增供應(yīng)量經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，市場(chǎng)存量和年度增量都處于較高水平，房屋市場(chǎng)整體由供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變。
從短期來(lái)看，地方政府的政策松綁力度和金融政策的放松程度將是決定市場(chǎng)走勢(shì)的最為關(guān)鍵因素。隨著6-7月份各地對(duì)限購(gòu)政策紛紛松綁，市場(chǎng)信心有所回升，有助于消化庫(kù)存和抑制房屋銷售的進(jìn)一步下滑，預(yù)計(jì)銷售將在未來(lái)幾個(gè)月出現(xiàn)階段性企穩(wěn)，銷售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)。但在中央政府不出臺(tái)重大刺激性政策的前提下，市場(chǎng)整體平穩(wěn)回落的趨勢(shì)不會(huì)改變。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)狀況和人口變動(dòng)趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，宏觀經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速和銷售出現(xiàn)相應(yīng)回落。而人口老齡化趨勢(shì)的加快將導(dǎo)致支撐房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的人口紅利因素減弱。隨著我國(guó)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的發(fā)布和戶籍制度改革的加速推進(jìn)，預(yù)計(jì)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程將保持平穩(wěn)推進(jìn)，但城鎮(zhèn)化速度將有所放緩，更加注重人的城鎮(zhèn)化，這為房地產(chǎn)未來(lái)10年的平穩(wěn)發(fā)展提供了支撐，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。但不同類型城市的人口流動(dòng)特征差異加大，城市間的房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持分化，那些人口增長(zhǎng)緩慢的城市需警惕市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)低迷的風(fēng)險(xiǎn)。
總之，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)將在政策的刺激下出現(xiàn)階段性企穩(wěn)，中長(zhǎng)期市場(chǎng)其發(fā)展仍然可期，但增速會(huì)較此前有所回落，同時(shí)不同城市間出現(xiàn)分化。
7月份，繼呼和浩特正式發(fā)文全面取消限購(gòu)政策之后，眾多城市迅速跟進(jìn)，對(duì)現(xiàn)行的住房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整或取消，限購(gòu)松綁的城市數(shù)量迅速增多。截止8月10號(hào)，全國(guó)已有36個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)：占所有限購(gòu)城市46個(gè)比例為78%。預(yù)計(jì)年內(nèi)還將有6個(gè)左右城市會(huì)出臺(tái)不同力度的松綁限購(gòu)政策，也就是除一線城市外，都將肯定在年內(nèi)調(diào)整和取消限購(gòu)政策。地方政府的刺激
基于以上分析和判斷，我們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)預(yù)測(cè)如下：隨著地方政府更多刺激性政策的出臺(tái)，市場(chǎng)銷售會(huì)有所好轉(zhuǎn)，在下半年出現(xiàn)階段性企穩(wěn)，但在中央政府不出臺(tái)重大強(qiáng)刺激政策的前提下，市場(chǎng)整體趨勢(shì)不會(huì)改變，市場(chǎng)整體仍將保持回落態(tài)勢(shì)。根據(jù)ARIMA模型和我們的判斷，我們對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)如下：
表2 房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)及預(yù)測(cè)情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。預(yù)測(cè)值由國(guó)家信息中心中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)(www.realestate.cei.gov.cn)分析預(yù)測(cè)。
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