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    土地在開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展中占有十分重要的作用。絕大多數(shù)開發(fā)區(qū)都經(jīng)歷了一個十分緩慢而漸進的過程，最初往往處在一種“有規(guī)劃、無意識”的狀態(tài)下進行，在開發(fā)區(qū)建設(shè)中土地利用粗放，土地利用率較低、土地利用結(jié)構(gòu)失衡、土地利用不夠集約的現(xiàn)象在一定程度依然存在。如何進一步提高開發(fā)區(qū)土地的集約化利用程度，真正體現(xiàn)土地的資源配置型功能和資產(chǎn)性價值，一直成為開發(fā)區(qū)積極探索研究的課題。
    一、掌握現(xiàn)狀與修編土地利用規(guī)劃相結(jié)合，筑牢基礎(chǔ)，構(gòu)建土地支撐保障的潛力開發(fā)區(qū)。
    為切實掌握區(qū)內(nèi)現(xiàn)有土地資源現(xiàn)狀，結(jié)合土地利用總體規(guī)劃修編，開發(fā)區(qū)要從摸清自己的“家底”入手，通過土地利用更新調(diào)查、城鎮(zhèn)地籍更新調(diào)查、農(nóng)村集體土地登記發(fā)證和基礎(chǔ)測繪，取得詳實準確的國土資源數(shù)據(jù)和資料，使土地管理的“地根”不斷筑牢。
    （一）以地籍管理為根本，實現(xiàn)地籍管理的規(guī)范化。開發(fā)區(qū)要積極探索使用新航片對所屬土地利用現(xiàn)狀進行一次全面更新調(diào)查，全面查清開發(fā)區(qū)農(nóng)村土地的權(quán)屬界線、地塊面積、用途以及各個區(qū)塊土地的類型數(shù)量、分布利用和權(quán)屬狀況，形成土地更新調(diào)查成果資料，夯實土地利用更新調(diào)查、單位、居民用地的地籍更新調(diào)查等地籍基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作，實現(xiàn)地籍資料現(xiàn)勢性，為開發(fā)區(qū)合理規(guī)劃，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和集約用地提供基礎(chǔ)性資料。
    （二）以土地利用規(guī)劃修編為契機，實現(xiàn)土地利用的合法化。為保證今后開發(fā)區(qū)土地利用的前瞻性、科學(xué)性和合法性，開發(fā)區(qū)要統(tǒng)籌考慮開發(fā)區(qū)與縣城區(qū)的規(guī)劃關(guān)系、開發(fā)區(qū)用地與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系、開發(fā)區(qū)發(fā)展空間與周邊地區(qū)的關(guān)系以及開發(fā)區(qū)遠景基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的戰(zhàn)略性安排，以新一輪城市規(guī)劃修編為契機，在總結(jié)提升開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，重點圍繞區(qū)劃整合、市域開發(fā)和統(tǒng)籌發(fā)展，加快開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃修編步伐，為實施新一輪開發(fā)區(qū)建設(shè)贏得主動。同時，在土地利用總體規(guī)劃編制過程中，要注意堅持“四查清、四對照”，即查清規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總量，與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃確定的發(fā)展目標對照檢查；查清閑置土地和低效用地數(shù)量，與規(guī)劃確定的節(jié)約用地目標對照檢查；查清耕地和基本農(nóng)田保有量，與規(guī)劃目標對照檢查；查清違法用地數(shù)量和處理情況，與違法用地的處理要求對照檢查，確?，F(xiàn)行規(guī)劃實施評價及專題調(diào)研與土地利用規(guī)劃修編同步推進，把土地利用總體規(guī)劃作為土地利用管理的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。
    二、依法征地與保護群眾切身利益相結(jié)合，安民為本，構(gòu)建與民共生的和諧開發(fā)區(qū)。
    開發(fā)區(qū)要合理化解拆遷安置中的矛盾，走出一條“陽光征地，興市擴城，置換用途，拆遷致富，長效保障”的集約使用土地新路子。
    （一）完善配套法規(guī)，規(guī)范補償標準。為更好地適應(yīng)新形勢下征地工作的需要，開發(fā)區(qū)要在認真總結(jié)前些年工作經(jīng)驗和做法的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家在征地方面建立的《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合省、市政府的相關(guān)文件，從實際出發(fā)，研究制定具備較強操作性的地方性配套法規(guī)文件，做到既關(guān)心千家萬戶的整體利益，又關(guān)心一家一戶的具體利益；既關(guān)心群眾的眼前生活，又關(guān)心群眾的長遠利益；既保證重點項目用地，又盡量減少因征地工作給開發(fā)區(qū)帶來的麻煩，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展和社會和諧。
    （二）公開征地程序，推行“陽光操作”。為克服征地工作中的隨意性，開發(fā)區(qū)要牢記群眾利益無小事，建立嚴格的征地工作規(guī)章制度和細致嚴密的工作程序，制定一套完整的工作方案，內(nèi)容包括項目審批文件、征地的法律法規(guī)依據(jù)、具體的工作流程、補償標準、補償辦法、公示程序、相關(guān)單位的責任等，然后在方案的指導(dǎo)下有條不紊地開展各項工作。在征地前，向被征地農(nóng)民進行告知，尊重被征地農(nóng)民的知情權(quán)，然后按照法定程序，進行調(diào)查摸底，在獲得準確的數(shù)據(jù)后，依法公開、公平地進行征地補償，有效保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
    （三）挖潛內(nèi)部土地，實施拆遷富民。開發(fā)區(qū)要結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)，在充分做好社會保障工作的基礎(chǔ)上，采取“舊房換新房，平房換樓房，宅基換社保”的做法，最大限度地保護拆遷居民的利益，以農(nóng)促居，拆遷富民。在實施村莊整理工程中，運用“農(nóng)村建設(shè)用地減少和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加相掛鉤”的政策，通過對開發(fā)區(qū)內(nèi)村莊撤并和用地布局的調(diào)整利用，將村莊建設(shè)用地整理新增的耕地面積，等量核定??鎮(zhèn)建設(shè)，提高土地集約利用程度，緩解用地矛盾，改善農(nóng)村居住環(huán)境，一舉多得。通過科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，精心打造農(nóng)民安居小區(qū)，分期實施村莊大搬遷，通過對分散的村莊進行拆遷整合，歸并集中整理建設(shè)用地，使土地利用效益和環(huán)境效益得到最大化體現(xiàn)，實現(xiàn)人與自然、環(huán)境和諧和保護資源與保障發(fā)展雙贏的目標。
    三、依法用地與提高項目投資強度相結(jié)合，節(jié)約優(yōu)先，構(gòu)建科學(xué)發(fā)展的效益開發(fā)區(qū)。
    開發(fā)區(qū)面對用地指標越來越緊和加快發(fā)展之間的矛盾，要多措并舉，充分挖掘存量建設(shè)用地潛力，善于在整合土地資源上打“組合拳”，以此提高科技產(chǎn)業(yè)化能力，帶動和提高區(qū)域的科技含量，促進土地利用的集約化。
    （一）嚴控新增用地促集約。開發(fā)區(qū)應(yīng)考慮到今后的發(fā)展趨勢和潛力，立足于長遠，以提高單位土地上的投資強度，實現(xiàn)土地集約利用，在新增建設(shè)用地提高土地成本方面，減少干預(yù)，減少指令性任務(wù)，嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)辦事，對未經(jīng)批準，單位土地投資強度不高、征地手續(xù)不齊全、不完備的和未與農(nóng)民就征地補償協(xié)商達成協(xié)議擅自開工等違法違規(guī)行為，要發(fā)揮國土資源執(zhí)法監(jiān)察作用，堅決依法予以糾正和查處。
　　（二）推進項目集中保集約。為有效改變以往建設(shè)用地零星分散、人均占用過多的弊端，開發(fā)區(qū)要通過用地指標集中、規(guī)劃布局的方式來促進集約用地。一是引導(dǎo)工業(yè)項目向開發(fā)區(qū)集中。樹立一個地區(qū)“一盤棋”的思想，對各鎮(zhèn)、各部門項目進區(qū)作出硬性規(guī)定，凡固定資產(chǎn)投資超一定數(shù)額的項目一律進入開發(fā)區(qū)，否則不予立項、不給用地指標、不予辦理各項手續(xù)，防止投資者急功近利，項目遍地開花。二是倡導(dǎo)標準廠房向高空發(fā)展。開發(fā)區(qū)把多層標準廠房建設(shè)作為“借天增地”的一個有效途徑，加快推進多層標準廠房建設(shè)步伐，節(jié)約土地資源。同時，建立分片專業(yè)園區(qū)，對工業(yè)集中區(qū)企業(yè)合力布局，形成各有特色和活力的產(chǎn)業(yè)鏈，對功能設(shè)置科學(xué)規(guī)劃，并引入物業(yè)管理模式。
    （三）提高項目門檻逼集約。開發(fā)區(qū)在確保重點項目正常需求的同時，盡可能少用地、不用地，把有限的土地指標緊緊篡在手中，大力引進稅源型、科研型企業(yè)。一是堅持提高招商門檻。在招商引資過程中，開發(fā)區(qū)要出臺一系列規(guī)定，不斷提高項目用地的準入門檻：嚴格按注冊資金不低于總投資額的30％審核把關(guān)，開發(fā)區(qū)畝均投入不得低于江蘇省規(guī)定的投資標準，達不到標準不予通過。同時，堅持“無地招商”，引導(dǎo)區(qū)內(nèi)企業(yè)增資擴股、存量擴張、轉(zhuǎn)型發(fā)展。二是加強招商引資項目的合同管理。要把投資密度、開工期限、投產(chǎn)期限、環(huán)保要求、履約保證金、違約責任等納入合同文本，同時強化容積率、建筑密度等規(guī)劃指標，作為項目建設(shè)的依據(jù)納入合同文本，不斷提高招商引資項目的履約率。三是堅持項目準入條件。開發(fā)區(qū)要聘請專業(yè)評估人員，從項目投資規(guī)模、投資強度、投資成本、投資能耗、投資收益等多方面綜合核算，確定是否單獨供地，并加強跟蹤監(jiān)督，確保用地指標向集約用地投資強度高、投入產(chǎn)出高、科技含量高的企業(yè)傾斜，不斷提高全區(qū)集約節(jié)約用地的水平。
    四、依法管地與盤活現(xiàn)有土地資源相結(jié)合，騰籠換鳥，構(gòu)建土地優(yōu)化整合的活力開發(fā)區(qū)。
    結(jié)合土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)總體規(guī)劃，開發(fā)區(qū)要把嚴格執(zhí)行《土地管理法》、建立土地集約評價體系作為土地用途管制和宏觀調(diào)控的重要手段。
    （一）加大閑置土地的集中清理力度。開發(fā)區(qū)要摸清各類閑置土地的準確數(shù)量，對超過規(guī)定時限、批而不用、圈而未建，甚至產(chǎn)業(yè)層次偏低、遠遠達不到規(guī)定要求的項目進行集中拉網(wǎng)式清理，嚴格執(zhí)行《閑置土地處置辦法》的有關(guān)規(guī)定，該調(diào)整的調(diào)整，該依法收回的收回，較好地保障其它項目的需要。
    （二）建立土地集約利用的科學(xué)評價體系。開發(fā)區(qū)要制定詳細的土地集約利用指標體系，建立并完善各項制度，改變以前以經(jīng)濟指標為重要標準的考核體系，而以單位資源消耗所產(chǎn)生的經(jīng)濟價值或單位經(jīng)濟價值所消耗的資源為考核指標，對以破壞資源為代價發(fā)展經(jīng)濟的實行一票否決制。一是建立和完善行業(yè)用地指標體系。根據(jù)行業(yè)、投資規(guī)模等綜合確定供地指標，在《土地出讓合同》增加土地容積率、建筑密度、投資強度等條款。二是建立批后土地集約定期評價制度。雖然在供地環(huán)節(jié)對土地投資強度、容積率、建筑密度等進行了形式意義上的審查，但是企業(yè)一旦取得土地后，往往存在著想怎么用就怎么用的現(xiàn)象。為此，開發(fā)區(qū)對達不到規(guī)定集約利用指標的項目，給予一定的整改寬限期；對仍無法達到要求的，國土部門收回多余的土地，建設(shè)、規(guī)劃??優(yōu)惠政策。
    （三）抓好土地置換與指標調(diào)控。一是實施騰籠換鳥。為實現(xiàn)土地利用率的最大化，開發(fā)區(qū)要將發(fā)展緩慢的企業(yè)一一篩出，對部分無力經(jīng)營、效益低下的企業(yè)規(guī)勸其盡快轉(zhuǎn)產(chǎn)或退出，使土地資源向具有技術(shù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢的企業(yè)傾斜，為“大鳥”、“名鳥”提供更大的翱翔空間和幫助，在不增加土地占有量的基礎(chǔ)上，翻倍提高園區(qū)土地的產(chǎn)出效益。二是開發(fā)區(qū)要研究探索城市建設(shè)用地指標的增加與農(nóng)村建設(shè)用地指標的減少相互置換的政策措施，根據(jù)耕地占補平衡項目庫，做好廢坑塘沙荒地綜合整治復(fù)墾工程。三是采取“彌補限量”的措施，利用臨時用地彌補用地計劃的不足。對不建永久性建筑物、構(gòu)筑物的一般加工性項目用地，按臨時用地辦理手續(xù)，從而緩解開發(fā)區(qū)用地緊張的局面。
    總之，推進開發(fā)區(qū)土地集約利用，是緩解保障發(fā)展用地需求與保護耕地資源之間矛盾的根本途徑，是嚴格土地管理、積極參與宏觀調(diào)控的重要環(huán)節(jié)，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式和建設(shè)節(jié)約型社會的必然選擇和緊迫任務(wù)。