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萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)各地確實(shí)都挺火的。記得衡州大道旁邊一家賣(mài)茶葉的樓盤(pán)推銷(xiāo)時(shí)，跟我說(shuō)，你看我們旁邊就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，到時(shí)候客流啥的都不成問(wèn)題，會(huì)帶大量人流到我們這里的商鋪來(lái)。大哥，要不您在我們這兒買(mǎi)個(gè)商鋪吧？那個(gè)時(shí)候萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還沒(méi)有開(kāi)張，是在裝修階段。事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)張之后，確實(shí)是人流爆滿，生意紅火得一塌糊涂。只是旁邊的茶葉項(xiàng)目仍舊半溫不火。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功，到底有什么秘訣？如果我們只是關(guān)注高中政治教材中企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的幾點(diǎn)要素，你會(huì)發(fā)現(xiàn)那些都是正確的廢話，無(wú)法具體落實(shí)到行動(dòng)中。而王健林的自述，卻可以帶你看到一些實(shí)質(zhì)性的東西。

強(qiáng)調(diào)核心競(jìng)爭(zhēng)力。“任何一個(gè)小企業(yè)做精做專，就像我講的，收入只有五六千萬(wàn)元的公司研發(fā)一個(gè)有核心競(jìng)爭(zhēng)力的東西，照樣受尊敬?！薄拔覀円欢ㄒ芯砍鰟e人不能做，只有我會(huì)做，或者別人即使能做也沒(méi)有我做得好的產(chǎn)品來(lái)?！比f(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就在于規(guī)劃設(shè)計(jì)上。萬(wàn)達(dá)專門(mén)成立了規(guī)劃設(shè)計(jì)院。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了整體設(shè)計(jì)。購(gòu)物中心在國(guó)際上有個(gè)理論，10萬(wàn)平方米以內(nèi)叫最佳規(guī)模。王健林個(gè)人認(rèn)為15萬(wàn)平方米是最佳上限。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。規(guī)模越大，租金越低。15萬(wàn)平方米的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過(guò)20家次主力店來(lái)組合。而不同業(yè)態(tài)的主力店對(duì)荷載和高度是有不同的要求的，這些必須在規(guī)劃的時(shí)候就要事先考慮進(jìn)去。如建材超市要求荷載4噸，普通超市和書(shū)店1噸，普通百貨荷載400-500公斤。建材超市高度至少要8米層高，生活超市5米層高，倉(cāng)儲(chǔ)要9米，電影院至少要10米層高。只有把這些要素與主力店對(duì)接好，才能夠真正物盡其用，相得益彰。這就是萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

強(qiáng)調(diào)文化和制度。“不靠忠誠(chéng)度靠制度”。特別調(diào)制度的能用，好操作。制度設(shè)計(jì)必須建立在不信任任何人的基礎(chǔ)上，以防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)財(cái)務(wù)、成本人員實(shí)行輪崗制度，每三年輪一次崗，如果不接受調(diào)動(dòng)就解聘。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商家實(shí)行品牌庫(kù)，把商家分成A、B、C、D四個(gè)級(jí)別，規(guī)定A級(jí)店只能選A、B級(jí)別的商家，B級(jí)店可選A、B、C級(jí)別的商家，C級(jí)店才能選D級(jí)商家。規(guī)定不同類(lèi)別商家的租賃年限，每年對(duì)品牌庫(kù)商家進(jìn)行調(diào)整，從根本上杜絕招商腐敗。設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部，兼有審計(jì)監(jiān)察雙重功能，人財(cái)物直接由王健林管理。對(duì)所有公司每年一審計(jì)，審計(jì)后出示三種意見(jiàn)：第一是管理建議書(shū)，不處罰，只提管理建議；第二是整改通知書(shū)，有處罰，但限于行政經(jīng)濟(jì)處罰；第三是審計(jì)通報(bào)，開(kāi)除責(zé)任人或移送司法。

持續(xù)創(chuàng)新。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)物中心已有三代。第一代是向空中發(fā)展，地下是停車(chē)場(chǎng)，一層是精品店，二層、三層租給沃爾瑪，四層賣(mài)家居或電影城。發(fā)現(xiàn)沃爾瑪客流量大，但從沃爾瑪出來(lái)后就走掉了，并不逛其他精品店。這就是目標(biāo)客戶不對(duì)，消費(fèi)層次不對(duì)。進(jìn)入沃爾瑪?shù)娜肆鹘^大部分都是中低消費(fèi)人群，很多是老頭、老太太或者家庭婦女，購(gòu)物以生活用品為主，這部分客戶和首層精品店的目標(biāo)客戶是不一樣的。第二代是組合店，有百貨、超市、電影城、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)，避免了只有一個(gè)主力店，目標(biāo)客戶不對(duì)稱的問(wèn)題，但回報(bào)率不高。第三代是50%-60%是主力店，40%-50%為室內(nèi)步行街的中小店鋪，零售業(yè)大概占60%，40%是休閑娛樂(lè)、餐飲文化等業(yè)態(tài)。這種設(shè)計(jì)既保證了避免投資風(fēng)險(xiǎn)，又提高了投資回報(bào)率。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，實(shí)際上是漸進(jìn)地在實(shí)踐中不斷完善的過(guò)程。

極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。發(fā)展企業(yè)，不完全是干得好。很重要的是風(fēng)險(xiǎn)控制得好。做得大不叫本事，站得穩(wěn)、走得遠(yuǎn)，這才叫本事。他們通過(guò)極其精細(xì)的事前規(guī)劃、全程信息化動(dòng)態(tài)掌控來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。他們拿出一個(gè)規(guī)劃方案之后，知道商業(yè)占多少，住宅占多少，判斷出可以拿多少租金，根據(jù)這個(gè)租金再反算回來(lái)，看能夠承受多高的地價(jià)，采取什么樣的付款方式。此外，在平衡回報(bào)率和客流量之間，也做得非常好。他們的商鋪只租不售，既可以獲得持續(xù)的租金，又方便統(tǒng)一規(guī)劃管理。而且隨著商鋪越來(lái)越成熟，租金只會(huì)越來(lái)越貴。

除了這些經(jīng)營(yíng)管理的要素之外，王健林還教大家怎樣篩選商業(yè)地盤(pán)。“在選址上，無(wú)論如何不能一次確定，有時(shí)間的話，一年的時(shí)段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時(shí)間，中午、晚上都看看。還有一點(diǎn)非常重要，看政府規(guī)劃，到任何一個(gè)城市，先了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。暫時(shí)人不多不要緊，預(yù)計(jì)幾年后會(huì)怎么樣。”

看這些商業(yè)大佬的書(shū)，要點(diǎn)在于理解把握他們的整體思路和做事的方式方法，終究受益無(wú)窮。

《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》；王健林著；中信出版社2015年1月第1版；49.00元