(由于自身原因,回復不及時,望能諒解。但是,我課堂的承諾不變,作為金穗源的學員只要您有問題,給平臺留言,我看到必然給予回復。) 一、土地增值稅預征制度的建立 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第十六條規(guī)定:“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?!?/span> 以上規(guī)定是各省對于房地產企業(yè)沒有達到清算條件預征的綱領性文件。注意《細則》的措辭:“項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入”,強調的是“竣工結算前”! 房地產企業(yè)銷售房屋的兩種形式:期房和現(xiàn)房。限售期房的時候,由于符合以上條件,可以預征的,但是銷售現(xiàn)房,竣工決算報告出來之后,成本可以可靠計量,是否還得預征呢?就字面意思理解,顯然不需要預征土地增值稅的,僅就銷售期房預征土地增值稅!現(xiàn)實是殘酷的,盡管我們明白道理:法無明文不征稅。但是,實踐中,房地產企業(yè)在沒有進行“通知清算”或者“強制清算”之前,均是需要預征土地增值稅的。 因此,我們可以寬泛地理解為:房地產企業(yè)沒有達到清算條件之前取得的預售收入,均需要預征土地增值稅。 二、預征土地增值稅的計稅依據(jù) 營改增之前,我們是按照當期實現(xiàn)的預售收入作為計稅依據(jù),適用當?shù)氐念A征率計算土地增值稅預繳稅款。即:當期“預收賬款”發(fā)生數(shù)×土地增值稅預征率。 《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)文件就關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題做如下規(guī)定: 營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。 為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù): 土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款 - 應預繳增值稅稅款 文件強調“預收款方式銷售”,也就是說該文件適用的前提條件是銷售期房收入;如果房地產企業(yè)銷售的是“現(xiàn)房”,則可以不適用該文件,適用哪個文件呢? 《財政部 國家稅務總局 關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅 計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)文件第三條開宗明義:“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入”。 納稅人犯難了?銷售房子取得預收款土地增值稅預繳的計稅依據(jù)哪個?不含稅收入?還是不含預繳增值稅的收入? 三、案例解讀 金穗源房地產公司一個立項(在此強調一個土地增值稅清算對象)開發(fā)兩幢樓,2016年11月份其中一幢銷售期房預售收入1000萬元,一幢銷售現(xiàn)房實現(xiàn)銷售收入800萬元。假設都屬于增值稅的老項目,按照5%的征收率計算增值稅。(土地增值稅預征率為2%) (一)依據(jù)總局70號公告,11月份預征土地增值稅計算過程: 1、期房預繳土地增值稅 [1000-1000/(1 5%)×3%]×2% ≈971×2%≈19.42萬元。 2、現(xiàn)房預繳土地增值稅 (1)按照3%預征率計算的預繳增值稅為:800/(1 5%)×3%=22.86萬元。 (2)按照70公告計算的土地增值稅預交稅款: (800-22.86)×2%=15.54萬元。 合計預繳土地增值稅:34.96萬元。 (二)依據(jù)財稅[2016]43文件計算預繳稅款: 由于均為不含稅收入,合并計算: (1000 800)/(1 5%)*2%=34.29萬元。
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