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在日常的辦證過(guò)程中，公證人員時(shí)常會(huì)遇到這樣的問(wèn)題：農(nóng)村的住宅轉(zhuǎn)讓能不能辦理公證。要解決這個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵就要搞清楚農(nóng)村住宅能不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻苻D(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓人和受讓人又受到了何種限制。筆者結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政府規(guī)范性文件對(duì)此問(wèn)題的規(guī)定，逐一對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、法律相關(guān)規(guī)定

筆者通過(guò)查閱法律匯編、網(wǎng)上搜索等方式，查找到如下有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定，可能不能全面，但包括了主要的法律規(guī)范。

（一）《憲法》第十條

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 

任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。

（二）《物權(quán)法》

第一百五十二條　宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第一百五十三條　宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

（三）《土地管理法》

第八條　城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第六十二條　農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

（四）國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)(國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào))

二、改革和完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序

（五）嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件。堅(jiān)決貫徹“一戶(hù)一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。各地應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，制定統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)和宅基地申請(qǐng)條件。不符合申請(qǐng)條件的不得批準(zhǔn)宅基地。

（八）加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)要加快農(nóng)村宅基地土地登記發(fā)證工作，做到宅基地土地登記發(fā)證到戶(hù)，內(nèi)容規(guī)范清楚，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發(fā)揮地籍檔案資料在宅基地監(jiān)督管理上的作用，切實(shí)保障“一戶(hù)一宅”法律制度的落實(shí)。要依法、及時(shí)調(diào)處宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

農(nóng)村村民將原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。

（五）國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知

二、農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

（六）《安徽省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》

第四十三條 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。

 農(nóng)村村民新建住宅，其宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)：

 (一)城郊、農(nóng)村集鎮(zhèn)和圩區(qū)，每戶(hù)不得超過(guò)160平方米；

 (二)淮北平原地區(qū)，每戶(hù)不得超過(guò)220平方米；

 (三)山區(qū)和丘陵地區(qū)，每戶(hù)不得超過(guò)160平方米；利用荒山、荒地建房的，每戶(hù)不得超過(guò)300平方米。

 第四十四條 農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)使用宅基地：

 (一)因結(jié)婚等原因，確需建房分戶(hù)，原宅基地面積低于分戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)的；

 (二)因自然災(zāi)害或者實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；

 (三)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶(hù)，沒(méi)有住宅需要新建住宅的；

 (四)原有宅基地被依法征用的；

 (五)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。

農(nóng)村村民建住宅，由本人提出用地申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

三、嚴(yán)格依法審批農(nóng)村居民宅基用地

  農(nóng)民建房實(shí)行一戶(hù)一宅制。凡年滿２０周歲、在本村落戶(hù)的農(nóng)村公民，可憑身份證按照有關(guān)程序申請(qǐng)一處宅基地，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)要符合《安徽省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》的有關(guān)規(guī)定。鼓勵(lì)子女與父母同宅。非本村戶(hù)籍的公民，一般不得申請(qǐng)宅基地，因故確實(shí)需要的，必須具有戶(hù)口遷移證明，方可安排一處宅基地。

四、依法妥善處理農(nóng)村宅基地管理中存在的問(wèn)題

    嚴(yán)格禁止村民或村集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)的，土地、建設(shè)等行政管理部門(mén)不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門(mén)按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理。經(jīng)縣（市、區(qū)）有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，允許進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商村民、戶(hù)口遷移到外地且不在本村居住的村民，將其擁有的房屋連同宅基地，有償轉(zhuǎn)讓或出租給符合建房條件的本村村民，但轉(zhuǎn)讓或出租后不得另行申請(qǐng)宅基地。對(duì)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)越權(quán)批地建房或擅自買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓宅基地的，要依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

二、由法律規(guī)定得出的結(jié)論

通過(guò)對(duì)上述法律規(guī)定的解讀，我們可以得出如下結(jié)論：

1．農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得在主體、數(shù)量（標(biāo)準(zhǔn)）、程序上做出了嚴(yán)格的限制，即主體必須是本集體組織成員，數(shù)量上為一戶(hù)一宅，且面積不能超出規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)等。（見(jiàn)《土地管理法》第六十二條、《安徽省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第四十三條及第四十四條.

2．農(nóng)村宅基地使用權(quán)并非絕對(duì)的禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢栽诜梢?guī)定的條件下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。（見(jiàn)《憲法》第十條第四款、《物權(quán)法》第一百五十三條第二款、《土地管理法》第六十二條第四款等法律法規(guī).

三、辦理此類(lèi)公證事項(xiàng)需要注意的問(wèn)題

第一、不宜一味的拒絕此類(lèi)業(yè)務(wù)

公證人員在接到此類(lèi)問(wèn)題的咨詢(xún)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)詢(xún)問(wèn)相關(guān)情況，做到具體問(wèn)題具體分析。但對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住宅，除該城鎮(zhèn)居民戶(hù)口已經(jīng)遷至該農(nóng)村住宅所在地的，均不予辦理。