今天跟大家交流的主題是關(guān)于溫泉度假村投資策劃與規(guī)劃設(shè)計這兩個方面的內(nèi)容。我在實際工作中經(jīng)常會遇到投資商開發(fā)商這樣那樣的困境。一是現(xiàn)在溫泉投資的額度非常大，從幾百萬到幾千萬甚至幾個億，二是用地越來越多，從幾百畝到幾千畝幾萬畝，今年開業(yè)的珠海海泉灣，第一期是35億，四平方公里，其中溫泉區(qū)是四萬平方米，1.7億。現(xiàn)在溫泉項目起步的是五百畝，從這個規(guī)模和用地可以看出投資項目大，三是溫泉行業(yè)競爭激烈，四是溫泉產(chǎn)業(yè)化，現(xiàn)在旅游開始以療養(yǎng)為目的，而廣東療養(yǎng)旅游則有八年時間，經(jīng)過八年時間的醞釀，開始出現(xiàn)大量的溫泉游客、服務(wù)商包括設(shè)計單位，這是產(chǎn)業(yè)形成的標(biāo)志.
就我個人而言，溫泉產(chǎn)業(yè)處于初級階段，還沒成形，沒有人會覺得搞溫泉只要有錢有資源就一定成功，今天那么多人來聚會也說明大家有這方面的訴求，說明大家都面臨困惑，有壓力，還有一點，最大的問題，大家都不知道溫泉的明天是怎么樣，而且對產(chǎn)業(yè)的把握不準(zhǔn)，面臨很大的不確定性。
現(xiàn)在對于溫泉有一些問題，我歸納一下，一是，溫泉那么熱，到底能熱多久？現(xiàn)在大家都上馬這個項目，說明它能賺錢，但能維持多長時間？二是，溫泉會不會出現(xiàn)競爭白熱化，出現(xiàn)價格戰(zhàn)的情況？三是溫泉業(yè)的發(fā)展方向到底在哪里？還有就是已經(jīng)經(jīng)營一段時間的溫泉企業(yè)究竟該怎么改造？如金山溫泉，開業(yè)也有很長時間，現(xiàn)在就準(zhǔn)備進(jìn)行更新改造，但究竟怎么改造？他們就遇到困惑了。
我們經(jīng)常講溫泉度假，但它的吸引力和核心在哪里呢，由哪些因素決定？國家政策，對土地，礦產(chǎn)的政策究竟是怎么樣？溫泉的盈利模式是什么，哪一種是適合的？怎么的溫泉才是好溫泉？我們國家的溫泉在國際處于什么位置？溫泉企業(yè)的人才怎樣才能不流失？….等等這些問題，大家都迫切想知道。
我今天要講的題目是關(guān)于溫泉產(chǎn)業(yè)的投資策劃與規(guī)劃設(shè)計。為什么會講這個題目呢？從大的趨勢來講，目前我國溫泉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特點不明朗，還在發(fā)育中，誰也不知道明天會怎么樣。就個人來講我覺得現(xiàn)在沒辦法判斷。既然這樣的話，沒必要過早下結(jié)論，最現(xiàn)實的做法是摸著石頭過河，把握當(dāng)下。
溫泉投資需要研究，它涉及到很多方面，如溫泉資源、市場、消費者、競爭對手、文化、個性、特色、價格服務(wù)、經(jīng)營成本、土地利用、資金的籌集等等，其中每一個問題，都有可能花很長時間都研究不透，非常復(fù)雜。曾有一個對溫泉研究八年的專家對我說：“我研究了溫泉那么久，到現(xiàn)在還不知道溫泉是什么。”
我們以投資策劃和規(guī)劃設(shè)計為切入點，今天就跟大家分享一下以下幾個問題的心得。
一是溫泉資源分析
溫泉有幾個名詞，地?zé)?、礦泉、溫泉。地?zé)崾菑哪芰?、溫度的角度來考慮，大于190度的叫高溫溫泉，中溫溫泉是90-150度，低溫溫泉是90度以下。地?zé)嵩谖覈浅Ｓ谢A(chǔ)，已經(jīng)有很多地?zé)岚l(fā)電站。礦泉從化學(xué)成分來講，有飲用礦泉水的標(biāo)準(zhǔn)，溫泉則是：地?zé)峒訙厝?。溫是熱，泉是治療。由于目前關(guān)于溫泉的定義國家沒有標(biāo)準(zhǔn)，那么這個行業(yè)就比較亂。
中國的溫泉資源據(jù)統(tǒng)計有3000多個，主要分布在云南，西藏，廣東，四川，福建，這幾個省份已經(jīng)占全國的四分之三。大家在做市場的時候，對資源的分布需要有個大概的了解。
通過對溫泉資源的分析，我們在投資過程需要了解的有八個問題，一是水溫，水溫的高低對投資商影響很大，水溫過低，需要加熱，這就增加成本；二是水量，上規(guī)模的開發(fā)，水量是核心；三是水質(zhì)，它的化學(xué)成分決定療效和適合人群；四是溫泉資源的可持續(xù)發(fā)展，是戰(zhàn)略問題，現(xiàn)在開發(fā)商很少做熱平衡的測算，有多少顧客就收多少顧客，沒有考慮承受能力；五是政策問題，因為溫泉水有腐蝕性，溫泉水怎么排放還沒有相關(guān)政策來控制。六是礦產(chǎn)資源問題。很多地方政府打溫泉主意，把溫泉歸為政策所有，如果要上一個溫泉項目，動輒就得幾千萬的入門費，大家如果想做溫泉得趕快上，要不然過幾年都花很多錢去拿溫泉開發(fā)的“牌照”了，七是鉆探問題，打一個井動輒也要幾百萬，這是風(fēng)險之一；八是溫泉綜合利用問題。
二是溫泉游客分析
游客的需要分析是非常重要的。當(dāng)我們進(jìn)入一個新的行業(yè)的時候，最好的辦法是向你的顧客請教。顧客需要什么，就給什么，是最好的策略。既然這樣，就必須對顧客的需求進(jìn)行調(diào)查，溫泉也一樣。
第一，游客來自哪里？對于找準(zhǔn)重點市場是非常有幫助的。江西廬山天沐溫泉，原定市場重點都是南昌，但開業(yè)后發(fā)現(xiàn)百分之六十客人都來自武漢，就馬上改變營銷策略。第二，男女性別比例，這涉及到男女更衣柜和廁所設(shè)計；第三，年齡結(jié)構(gòu)，主流客人是什么客人？兒童比例多少，老人比例多少？應(yīng)該怎么考慮場所的設(shè)定；第四是游客的文化程度，這些人的消費特點是怎么樣的，該如何推出營銷策略；第五是職業(yè)特點，游客到底是公務(wù)員還是商人；第六游客的出游方式，是旅行社組團(tuán)，還是自助游？第八是交通的方便性，第九是客人的逗留時間，第十是游客的消費次數(shù)。
這些問題，對于我們規(guī)劃設(shè)計和市場是非常有幫助的，雖然不是百分之百正確，但能避免盲目做市場，減少風(fēng)險。
三是溫泉開發(fā)趣味分析
結(jié)合資源和市場情況來考慮，趣味條件是明確市場定位的重要依據(jù)，也是制定競爭策略的依據(jù)。有幾個因素要考慮，一是周邊市場的容量；二是車程、交通路況的分析、三是旅游線路的安排，四是經(jīng)濟(jì)和消費潛力的分析等。
四是溫泉開發(fā)的投資動向
廣東是先行者，是溫泉大省，許多方面已經(jīng)走在全國前列，就目前條件來講，已經(jīng)從照搬照抄階段過渡到自主創(chuàng)新的階段了，這表明溫泉中國造已經(jīng)來臨，在國際上已有一定的影響力，盡管路還很長。根據(jù)平時一些積累，我個人認(rèn)為，中國溫泉開發(fā)有十大投資動向，一是投資規(guī)模將會越來越大，動輒幾千萬幾個億;二溫泉的改造也有很大的動作;三是項目進(jìn)一步綜合化，除了溫泉外，配套的項目越來越多，有酒店，娛樂、高爾夫等，如海泉灣，前期投資22億，溫泉才1.7億；四是市場的細(xì)分會加快，會出現(xiàn)許多特色溫泉度假村，大眾會被分眾市場分流，這是市場發(fā)展的必然分工；五是在資源有特色的偏遠(yuǎn)的地區(qū)會出現(xiàn)高檔市場，形成全國性的消費圈，如騰沖，有一個目前是全國是頂瓜瓜的溫泉，連溫泉做得比較好的廣東溫泉都不敢這樣說；六是溫泉跟地產(chǎn)結(jié)合的模式將會得到很快的推廣；七是中國文化與地方文化特色會在溫泉中深度地滲透；八是溫泉動態(tài)化娛樂化將會持續(xù)發(fā)展；九是SPA的專業(yè)化會大大加快，溫泉醫(yī)療化是必然的趨勢；十是專業(yè)的管理公司和中介以及資訊企業(yè)將會發(fā)揮影響，為溫泉產(chǎn)業(yè)服務(wù)；溫泉的資本運作和并購會陸續(xù)發(fā)展，如龍門溫泉，已經(jīng)被購買。
五是現(xiàn)有的溫泉企業(yè)發(fā)展策略
現(xiàn)在溫泉企業(yè)都面臨著困境，主要有幾方面，一是不知道什么樣的溫泉能夠持續(xù)經(jīng)營下去，顧客口味改變，有可能給溫泉企業(yè)帶來沒頂之災(zāi)，這是有可能發(fā)生的；第二缺乏產(chǎn)品和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，大家對好溫泉沒有共識，連溫泉的定義都沒有標(biāo)準(zhǔn)，這對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常不利的；第三，做溫泉越做越復(fù)雜，連專家和資深人員都不懂，幾十億投下去，需要多少專家，考察多長時間？第四我們不知道誰是真正的競爭對手，同行、替代的服務(wù)如SPA、旅行社？第五是缺乏專業(yè)的人才。
應(yīng)對的策略是，首先必須認(rèn)識到溫泉是新興的產(chǎn)業(yè)，第二由于溫泉的獨特性和壟斷性，在許多地方未必會出現(xiàn)競爭白熱化的情況；第三不管怎么變，苦練內(nèi)功一定沒有錯，把服務(wù)、營銷做好，如御溫泉，規(guī)模不大，檔次不高，但有很多值得我們學(xué)習(xí)的地方；第四對于資源條件和趣味條件都比較好的企業(yè)，唯一的競爭對手就是自己，得把自己做好，不斷改進(jìn)。
六是水體娛樂相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成功經(jīng)驗的借鑒
溫泉是個非常古老的行業(yè)，現(xiàn)在的旅游業(yè)是在溫泉的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。溫泉、水上的項目是現(xiàn)代旅游的基礎(chǔ)，舉個例子，在古羅馬，那個時候就有八百多個浴室，可以同時容納三千多人沐浴，八萬多方的水，這證明那個時候產(chǎn)業(yè)已經(jīng)去到了一個高峰。水上娛樂的分支有SPA會所、游泳場、浴室、桑拿、水上游泳館、水上樂園、洗浴中心等，這些產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成功，所以借鑒和分享這些產(chǎn)業(yè)成功經(jīng)驗，對溫泉產(chǎn)業(yè)有幫助。我個人認(rèn)為，溫泉的核心是SPA，SPA是溫泉發(fā)展的最初方向和最終方向。SPA未必是溫泉，但溫泉一定是SPA，SPA對于溫泉的提升和發(fā)展具有無與倫比的意義.
七是溫泉規(guī)劃理念
四個字，專、精、新、特。專是專業(yè)，要熟悉溫泉、水、SPA、健康的特點；精是精致，要提升品位和檔次，為白領(lǐng)、金領(lǐng)這些精英階層服務(wù)；新是新穎，不能給人新鮮感的項目，一開業(yè)就可能過時，就必須創(chuàng)新，這是必由之路；特是獨特，應(yīng)對競爭的最好武器是建立自己的特色，你的溫泉跟別人的溫泉不同，就能吸引顧客。
八、溫泉設(shè)計的十個要點
一是定位跟投資策劃，這是項目規(guī)劃和設(shè)計的方向性問題，如果方向錯了，走得越快，犯的錯誤越大，現(xiàn)在的投資商不太理解這個環(huán)節(jié)，而很多設(shè)計師并不懂市場和經(jīng)營，那么造出來的東西必定背離市場；二是主題跟風(fēng)格的構(gòu)思，也是文化品牌演繹的平臺，文化要分解變成一個風(fēng)格才能做，這同樣是雙刃劍，鎖定一種文化必定放棄另一種文化，現(xiàn)在大多溫泉企業(yè)照搬日本風(fēng)格；三是投資額度的控制，在動工之前，要有個市場容量的分析，然后有個預(yù)算，這個控制是非常重要的；四做好水文章，溫泉不過是水加健康，還有娛樂，溫泉之所以是溫泉度假村就是因為有溫泉，是主打菜，是核心東西，一定要把溫泉做好；五是娛樂創(chuàng)造，沒有娛樂人生就沒有幸?？裳?，娛樂是休閑旅度假游的核心之一；六是健康功能的挖掘；七是功能配套的設(shè)置；八是場地的利用；九是季節(jié)跟時段的考慮，因為溫泉有旺季和淡季之分。引進(jìn)水上樂園就是為了解決淡季問題；十是運營成本的分析。
九是溫泉建造技術(shù)
做一個溫泉工程非常復(fù)雜，涉及到很多基礎(chǔ)的技術(shù)問題。生活方式的引導(dǎo)、健康理念的宣傳和灌輸、生態(tài)和環(huán)保意識的培養(yǎng)，雖然對于技術(shù)來說比較虛，但做項目策劃如果不站這么高的角度，那么很難把它做得更好。
我們說溫泉，在泡的幾個小時內(nèi)我們不考慮健康，健康是隱藏在溫泉背后的。我們可以通過娛樂設(shè)施，使顧客流連忘返，玩得開心，忘記煩惱，使血液循環(huán)增加了，溫泉的養(yǎng)生健康這時才體現(xiàn)出來。
工程技術(shù)方面，地質(zhì)勘探技術(shù)、環(huán)境保護(hù)技術(shù)、水質(zhì)處理、能源工程、娛樂設(shè)施、園林景觀等這則是實的、具體的東西，這就要設(shè)計師思考。
十是溫泉的創(chuàng)新設(shè)計
打好四張牌，一是打好SPA牌，SPA是溫泉的核心，也是溫泉最初方向也是最終方向，但目前在國內(nèi)溫泉，高端SPA是弱項，我們可以從這方面入手，打造我們的核心競爭力；二是打好娛樂牌，娛樂是旅游市場的核心需求，中國溫泉跟國外溫泉最大的區(qū)別是娛樂，由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展現(xiàn)代人的心態(tài)是比較浮躁的，而且壓力也比較大，在這樣的情況下，娛樂是最重要，健康是次要，因為壓力太大，要忘記煩惱、壓力，便會尋求刺激，溫泉度假村里如果有娛樂設(shè)施，就會大受人們歡迎；三是打好文化牌，文化是所有有形產(chǎn)品消費的最高形態(tài)，中國溫泉想走向世界，必須把中國文化融入溫泉里面；四是打好景觀牌，景觀是娛樂、文化的載體，是環(huán)境跟生態(tài)的需求，一個好的場所一定是景觀很美的地方。
